سرمایه‌گذاری در بورس چه معایبی دارد؟

در بازار بورس معامله گری چه مزیت ها و ایراداتی دارد

معامله گری در بورس بر پایه تحلیل بنیادی چگونه است؟

طی دو سال گذشته، بورس به عنوان بازاری با بیش‌ترین بازدهی مورد توجه بسیاری از افراد قرار گرفته است. این روزها معامله‌های بسیاری در این بازار جذاب صورت می‌گیرد. عده‌ای در بازار بورس خریدار سهم‌های دیگران هستند و عده‌ای هم مشغول فروش سهامشان می‌باشند. شاید هرکدام از این افراد که دستی در خرید و فروش دارند خودشان را یک معامله‌گر بدانند و یا اینکه ادعا کنند معامله‌گری را بلد هستند. اما واقعاً معامله‌گر کیست؟ منظور از معامله‌گر یا تریدر، شخصی است که براساس پیش‌بینی صحیح روند آتی قیمت، به دنبال کسب سود از خرید و فروش دارایی‌های مختلف است. به‌طور کلی معامله‌گران جهت اخذ تصمیم در رابطه با ورود یا خروج از معامله، روش‌های مختلفی را در نظر می‌گیرند. یکی از این روش‌ها معامله‌گری با تحلیل بنیادی است. در این مقاله از سری مقالات آموزش بورس در چراغ به بررسی معامله گری در بورس بر پایه‌ی تحلیل بنیادی خواهیم پرداخت.

معامله گری در بورس چه مزایا و معایبی دارد؟

در بازار بورس معامله گری چه مزیت ها و ایراداتی دارد

پیش از آن‌که به بررسی نحوه‌ی معامله گری در بورس با استفاده از تحلیل بنیادی بپردازیم، راجع به برخی از مزایا و معایب معامله کردن در بورس می‌پردازیم. دانستن این موارد به شما کمک می‌کند تا با آگاهی بیش‌تر اقدام به انجام معاملات بورسی نمایید.

مزایای معامله گری در بورس

• امکان دستیابی به سود بالا
• امکان شروع با سرمایه‌ی پایین
• داشتن قدرت معامله با هر میزان سرمایه
• ایجاد استقلال شغلی و فکری برای معامله‌گران
• امکان معامله کردن بدون وابستگی زمانی و مکانی
• به‌دست آوردن سودهای کلان با معامله گری در بورس
• نقدشوندگی بالای سرمایه نسبت به سایر روش‌ها
• امکان معامله‌ کردن بدون وسیله و ابزار خاص و فقط با ابزار ابتدایی

معایب معامله‌ گری در بورس

• منضبط بودن، پیگیری و یادگیری مداوم، ضروری است.
• ایجاد هیجان و تنش روانی در فرد به واسطه‌ی معامله گری در بورس
• گاهی تحریم‌ها و دردسرهای ناشی از آن برای فرد مشکل ساز خواهد شد.
• از نظر فکری و کاری انجام معاملات در بازار بورس و سرمایه، مشکل‌ساز و طاقت فرسا است.
• اگر معاملات قابل کنترل نباشند، ریسک زیادی به وجود خواهد آمد و حتی احتمال از دست دادن سرمایه نیز وجود دارد.

انواع معامله‌گران بورسی

همان‌طور که در ابتدای مقاله هم گفتیم، روش‌های مختلفی برای انجام معاملات بورسی وجود دارد و معامله‌گران در بورس به انواع مختلفی تقسیم‌بندی می‌شوند. مثل معامله‌گران بنیادی یا فاندامنتال، معامله‌گران نوسانی، معامله‌گران آربیتراژ و … . هر کدام از این معامله‌گران در بورس استراتژی معاملاتی خودشان را دارند و در تایم فریم خاصی معامله می‌کنند. برای مثال، یک تحلیل‌گر بنیادی بر مبنای داده‌های شرکت یا اقتصاد کلان برای سرمایه‌گذاری و انجام معاملات تصمیم‌گیری می‌کند. در حالی که یک تحلیل‌گر تکنیکال تنها به دنبال الگوها و نشانه‌های خاص نموداری است و بر همین اساس معاملاتش را در بازار بورس و سرمایه انجام می‌دهد. در هر صورت، انتخاب یک روش تحلیلی مناسب برای انجام معامله گری در بورس بسیار دشوار است. پس بهترین کار این است که هر سرمایه‌گذاری در بورس چه معایبی دارد؟ کدام از معامله‌گران به دنبال یافتن روش تحلیل و معامله‌گری مناسب خودشان باشند. حال بیایید ببینیم معامله‌گری در بورس با تحلیل بنیادی چگونه است؟

تحلیل بنیادی و تاثیر آن بر معامله گری در بورس

تحلیل بنیادی چه اثراتی بر معامله گری در بازار بورس دارد

معامله‌گران و سرمایه‌گذاران در بورس سال‌هاست که از تحلیل بنیادی برای انجام معاملات خود در بورس استفاده می‌کنند. در این روش معامله‌گران با توجه به جزئیات شرکت‌های شرکت‌کننده در بورس تشخیص می‌دهند که کدام سهام برای خرید یا فروش در بازار مناسب است. کار یک تحلیل‌گر بنیادی همچون فردی است که برای خرید وارد یک نمایشگاه بزرگ می‌شود. سپس برای خرید محصول مورد نظرش به تمام غرفه‌های نمایشگاه سر می‌زند و جزئیات مربوط به آن محصول را به دقت مورد بررسی قرار می‌دهد. معامله گری در بورس به واسطه‌ی تحلیل بنیادی برای معامله‌گران و سرمایه‌گذاران بسیار مناسب می‌باشد. چرا که بر اساس منطق و واقعیت است. هرچند که کشف و تفسیر حقایق بنیادی، خود امری تخصصی و پرزحمت می‌باشد که این مورد یکی از چالش‌های موجود در بازارهای مالی است. معامله‌گران باید جنبه‌های مختلفی را که بر ارزش، تغییرات و عملکرد کلی ارزها تاثیر گذار است مورد بررسی قرار دهند.

تحلیل بنیادی در برابر تحلیل تکنیکال

گفتیم که معامله‌گران در بورس با توجه به نوع معاملاتی که انجام می‌دهند، از یک روش تحلیلی خاص برای انجام معاملاتشان استفاده می‌کنند. استفاده از تحلیل بنیادی برای سرمایه گذاری‌های بلندمدت و پیدا کردن ارزش ذاتی هر دارایی قبل از خرید، می‌باشد. این در حالی است که تحلیل تکنیکال بهترین روش آنالیز برای انجام معاملات نوسانی کوتاه‌مدت به حساب می‌آید. معمولاً تحلیل‌گران بنیادی زمان زیادی را برای معامله گری در بورس در نظر می‌گیرند. اما تکنیکالیست‌ها اغلب به دنبال معاملات سریع یا اسکالپ و نقاط ورود مناسب می‌گردند. البته این امر بدان سرمایه‌گذاری در بورس چه معایبی دارد؟ معنا نیست که یکی از این روش‌ها بر دیگری ارجحیت دارد. در حال حاضر، بسیاری از معامله‌گران با ترکیب هر دو روش تحلیلی، سعی در ایجاد بهترین استراتژی برای مدیریت معاملات خود دارند.

سخن آخر

در این مقاله از سایت استخدام و آموزش چراغ راجع به معامله گری در بورس بر پایه تحلیل بنیادی صحبت کردیم. استفاده از تحلیل بنیادی مزایا و معایب زیادی دارد. شما برای تحلیل حجم بالایی از داده‌ها باید زمان زیادی را صرف کنید. اما مزیت این روش آن است که داده‌های بنیادی مبنای تحلیل داده‌های موثقی هستند که می‌توانند در تصمیم‌گیری بهتر شما را یاری کنند. شما با کمی تحقیق و مطالعه می‌توانید از این روش یا روش‌های دیگر برای انجام معاملات خود در بازار بورس و سایر بازارهای مالی استفاده نمایید. چراغ ، به عنوان نسل جدیدی از پلتفرم‌های آموزش و استخدام به شما پیشنهاد می‌کند که برای آشنایی بیشتر سرمایه‌گذاری در بورس چه معایبی دارد؟ با استراتژی‌های موجود در تحلیل بنیادی از ویدیو آموزش تحلیل بنیادی مقدماتی استفاده نمایید تا سطح دانش و آگاهی خود را در این زمینه بالا ببرید.

اهرم مالی چیست و چه کاربردی در سرمایه گذاری در بورس دارد؟

برای درک بهتر ابزار اهرم مالی به این مثال ساده توجه کنید: فرض کنید تاجر پسته‌اید و در حال حاضر تمام سرمایه‌تان را صرف پیش‌خرید پسته کرده‌اید و تصمیم دارید پسته‌هایتان را شب عید به بازار عرضه کنید. پسته‌کارانی که می‌شناسید همچنان می‌توانند محصول بیشتری در اختیارتان بگذارند، به شرطی که پول‌شان را به موقع بپردازید. شما که حدس می‌زنید شب عید قیمت پسته افزایش خواهد داشت، از یکی از آشنایان‌تان پول قرض می‌گیرید و این پول را هم صرف خرید پسته می‌کنید تا شب عید بتوانید پسته بیشتری به بازار عرضه کنید. پولی که قرض گرفته‌اید و با آن پسته خریده‌اید، در واقع نوعی «اهرم مالی» است که کمک‌تان می‌کند علاوه بر سرمایه خودتان، از سرمایه شخصی دیگر هم در معاملات‌تان استفاده کنید و به این ترتیب به سود بیشتری برسید.

اهرم مالی چیست و چگونه محاسبه می‌شود؟

اگر بخواهیم تعریف رسمی‌تری از اهرم مالی داشته باشیم، باید بگوییم اهرم مالی یا «Leverage» یعنی اینکه برای افزایش سود در سرمایه‌گذاری، از بدهی استفاده کنیم. بیشتر شرکت‌ها برای تامین سرمایه لازم برای فعالیت‌های اقتصادی‌شان از این اهرم استفاده می‌کنند. به عبارت دیگر، بخشی از ساختار سرمایه اکثر شرکت‌ها از بدهی تشکیل می‌شود. معنی و مفهومش هم این است که شرکت‌ها علاوه بر پولی که سهامداران اصلی شرکت در اختیار مدیران شرکت گذاشته‌اند، پولی را هم از منابع دیگر (مانند بانک و اوراق بدهی) قرض می‌گیرند تا به این ترتیب سرمایه لازم برای فعالیت‌های اقتصادی شرکت و توسعه این فعالیت‌ها فراهم باشد.

مثال: فرض کنید تعدادی سرمایه‌گذار می‌خواهند یک دامداری تاسیس کنند و با تولید شیر به سود برسند. طبق برآورد این سرمایه‌گذاران، طرح‌شان به ۵۰ میلیارد تومان سرمایه نیاز دارد، ولی پولی که آن‌ها می‌توانند در این کار بگذارند فقط ۲۰ میلیارد تومان است. این سرمایه‌گذاران برای شروع فعالیت شرکت سراغ بانک می‌روند و با دریافت وام ۳۰ میلیارد تومانی، موفق می‌شوند شرکت‌شان را برپا کنند. به این ترتیب این شرکت با دریافت وام ۳۰ میلیاردی، در واقع از اهرم مالی استفاده کرده است.

استفاده از اهرم مالی مخصوص شرکت‌ها نیست و هر کدام از ما که در برهه‌ای از زندگی وام یا قرض گرفته‌ایم، در واقع به‌نوعی از اهرم مالی استفاده کرده‌ایم. برای مثال، کسی که از بانک وام می‌گیرد و با این وام خانه می‌خرد در واقع از اهرم مالی استفاده کرده است.

نکته: استفاده از اهرم مالی با ریسک بازپرداخت همراه است. یعنی اگر برای انجام فعالیتی از کسی پول قرض بگیرید، همیشه باید دقت کنید که بتوانید به موقع این پول را پس بدهید. مثلا هرچه وامی که از بانک برای خرید خانه می‌گیریم بیشتر باشد، قسط بازپرداخت آن هم بیشتر خواهد بود و پرداخت به‌موقع این قسط‌ها دشوارتر.

استفاده از اهرم مالی در شرکت‌های بورسی

گفتیم که بخشی از ساختار مالی شرکت‌ها از طریق قرض‌کردن یا همان «بدهی» تامین می‌شود. دریافت قرض برای انجام فعالیت‌های اقتصادی در هر مرحله‌ای از حیات شرکت امکان‌پذیر است و شرکت‌ها می‌توانند با صلاحدید مدیران و صاحبان خود، برای نیازهای مختلف‌شان پول قرض بگیرند. شرکت‌ها با این کار در واقع از اهرم مالی استفاده می‌کنند. یکی راه دیگر برای تامین نیازهای مالی شرکت‌ها، دعوت از سرمایه‌گذاران جدید و استفاده از سرمایه آن‌ها است.

اما چرا شرکت‌ها برای تامین نیازهای مالی، گاهی ترجیح می‌دهند به جای افزایش میزان سرمایه‌گذاری، سراغ قرض گرفتن بروند؟ نکته اینجاست که اگر تعداد سهامداران بیشتر شود، سودی که از فعالیت اقتصادی شرکت حاصل می‌شود باید بین سهامداران بیشتری تقسیم شود، ولی اگر به جای افزایش میزان سرمایه‌گذاری، از اهرم مالی استفاده شود، این سود بین همان سهامداران قبلی تقسیم خواهد شد.

نکته یک: استفاده از اهرم مالی زمانی می‌تواند مناسب باشد که فعالیت اقتصادی مورد نظر به سود مناسب برسد. اگر فعالیت اقتصادی شرکت نتواند هزینه‌های استفاده از اهرم مالی را پوشش بدهد، استفاده از اهرم مالی منطقی نیست. برای درک بهتر موضوع فرض کنید برای فعالیتی اقتصادی سراغ وام بانکی رفته‌اید و وامی با نرخ سود ۲۰ درصد گرفته‌اید. اگر فعالیت اقتصادی شما نتواند این هزینه را جبران کند، دچار زیان خواهید شد.

نکته ۲: استفاده از اهرم مالی برای شرکت‌ها همواره با ریسک همراه است. یکی از نکاتی که تحلیلگران بنیادی به آن توجه می‌کنند، ساختار سرمایه شرکت و نسبت بدهی آن به مجموع دارایی‌های آن است. این نسبت را در اصطلاح «نسبت بدهی» می‌نامند و هرچه این نسبت بیشتر باشد به معنای آن است که بخش بزرگ‌تری از دارایی‌های شرکت از بدهی تشکیل شده و روی هم رفته ریسک بالاتری دارد.

درجه یا حساسیت اهرم مالی چیست؟

همان‌طور که از مثال‌ها و توضیحاتی که آوردیم پیداست، استفاده از اهرم مالی هزینه دارد. همان‌طور که استفاده از این ابزار مالی می‌تواند به افزایش چشمگیر سود منجر شود، در صورتی که سرمایه‌گذاری‌مان موفق نباشد و فعالیت اقتصادی مورد نظر طبق انتظار پیش نرود، ضرر و زیان ناشی از این فعالیت بسیار بیشتر از زمانی خواهد بود که از اهرم مالی استفاده نکرده‌ایم.

پس می‌شود گفت میزان بدهی و نحوه استفاده از اهرم مالی در شرکت می‌تواند روی سودآوری شرکت تاثیر داشته باشد. تحلیلگران برای بررسی این رابطه از مفهوم «درجه اهرم مالی» یا «حساسیت اهرم مالی» استفاده می‌کنند که به انگلیسی می‌شود «Degree of سرمایه‌گذاری در بورس چه معایبی دارد؟ Financial Leverage» یا به طور خلاصه «DFL». «حساسیت اهرم مالی» در واقع نسبتی است که میزان حساسیت سود هر سهم شرکت (EPS) را نسبت به تغییرات درآمد آن شرکت در نتیجه تغییرات میزان بدهی می‌سنجد. این نسبت هرچه بیشتر باشد، نشانه آن است که نوسانات سود شرکت بیشتر است. معنی ساده این حرف هم این است که استفاده از اهرم مالی برای چنین شرکتی ریسک بالاتری دارد.

پایین بودن حساسیت اهرم مالی هم می‌تواند به این معنی باشد که مدیران شرکت امکان بیشتری برای استفاده از اهرم مالی دارند و اگر بتوانند به درستی از چنین ابزاری استفاده کنند، احتمالا می‌توانند سود بیشتری نصیب سرمایه‌گذاران کنند.

استفاده از اهرم‌مالی در معاملات اعتباری

تا اینجا گفتیم که برای انواع فعالیت‌های اقتصادی می‌شود از اهرم مالی استفاده کرد. پس باید بشود از این ابزار برای سرمایه‌گذاری در بورس هم استفاده کرد. راحت‌ترین روش برای استفاده از اهرم مالی در معاملات سهام استفاده از اعتبار کارگزاری است. در واقعیت هم همواره بخش مهمی از معاملات سهام در بورس از طریق اعتبار یا همان اهرم مالی انجام می‌شود.

روش دیگر برای استفاده از اهرم مالی در بازار بورس، دریافت وام از بانک یا موسسه‌های مالی دیگر و خرید سهام با این وام است. مثلا اگر وامی با نرخ بهره سالانه ۱۸ درصد بگیرید و با بتوانید با استفاده از این وام در بازار سرمایه به سود سالانه ۶۰ درصدی برسید، توانسته‌اید با استفاده از اهرم مالی به سود مناسبی دست پیدا کنید.

مهم‌ترین انگیزه برای استفاده از اهرم مالی در معاملات بورسی، کسب سود هرچه بیشتر در کمترین زمان است. اما از آنجا که نوسان قیمت سهام می‌تواند بسیار زیاد باشد، استفاده درست از اعتبار می‌تواند سود بسیار بالایی برای معامله‌گر در پی داشته باشد و استفاده نابجا از آن می‌تواند حتی تمام سرمایه فرد را به باد بدهد. پس استفاده از اهرم مالی برای خرید سهام می‌تواند بیشترین میزان ریسک را داشته باشد.

استفاده از اهرم مالی در بورس می‌تواند به افزایش سود معامله‌گر کمک کند، اما استفاده بی‌رویه از این ابزار ممکن است علاوه بر خود معامله‌گر، به بازار سرمایه هم ضربه بزند. مثلا در دوره‌هایی که شاخص بورس نزولی است، معامله‌گرانی که از اهرم مالی استفاده می‌کنند در تسویه اعتبارات‌شان دچار مشکل می‌شوند و ممکن است مجبور شوند به هر قیمتی که شده سهام‌شان را بفروشند. در این حالت دوره نزولی بورس ممکن است طولانی‌تر شود و قیمت سهام بیشتر از حالت عادی افت کند. برای جلوگیری از چنین اتفاقاتی، سازمان بورس در سال‌های اخیر در زمینه اعطای اعتبار از طرف کارگزاری‌ها، سخت‌گیری‌های بیشتری انجام می‌دهد و دریافت اعتبار از کارگزاری‌ها را مشروط به رعایت نسبت کفایت سرمایه و دریافت وثایق کافی کرده است.

استفاده از اهرم در قراردادهای مشتقه

بازار قراردادهای مشتقه، چه در ایران چه در جهان، یکی از جذاب‌ترین بازارهای مالی است. معامله قراردادهای اختیار و قراردادهای آتی از مهم‌ترین بخش‌های بازار ابزارهای مشتقه در بازار سرمایه ایران است و در معاملات مربوط به این ابزارها می‌شود از اهرم مالی هم استفاده کرد.

برای مثال، معامله‌گرانی که وارد بازار آتی می‌شوند در ابتدای کار اهرم مالی ۱۰ دارند که این اهرم با توجه به شرایط و سرمایه‌گذاری در بورس چه معایبی دارد؟ وجوه تضمین می‌تواند تغییر هم بکند. مفهوم «اهرم مالی ۱۰» هم این است که این معامله‌گران می‌توانند تا ۱۰ برابر سرمایه خودشان اقدام به خرید یا فروش کنند.

مثال: فرض کنید می‌خواهید در بازار آتی ۲ کیلوگرم زعفران بخرید (مقدار هر قرارداد آتی زعفران در بازار آتی ۱۰۰ گرم است، پس برای خرید ۲ کیلوگرم زعفران باید ‍۲۰ قرارداد آتی زعفران خریداری کنید). اما از آنجا که اهرم مالی شما برای معامله در بازار آتی ۱۰ است، پس می‌توانید با یک‌دهم پول لازم این معامله را انجام بدهید. یعنی به جای اینکه پول ۲ کیلوگرم (۲۰ قرارداد) را بدهید، کافی است پول ۲۰۰ گرم (۲ قرارداد) را بپردازید. مثلا اگر پول هر قرارداد آتی زعفران ۱۵۰ هزار تومان باشد، با پرداخت ۳۰۰ هزار تومان می‌توانید به اندازه ۲ کیلوگرم در بازار آتی زعفران بخرید.

نکته: اهرم مالی ابزاری برای «تکثیر سود و زیان» است. در مثال بالا، با ۳۰۰ هزار تومان توانسته‌اید معامله‌ای ۳ میلیون تومانی انجام بدهید و اگر در این معامله به سود برسید، سودی حاصل از ۳۰۰ هزار تومان مانند سود حاصل از ۳ میلیون تومان خواهد بود. اما اگر در این معامله زیان کنید، زیان حاصل هم مانند زیان حاصل از معامله ۳ میلیون‌تومانی خواهد بود که ممکن است در مقایسه با ۳۰۰ هزار تومان، مبلغ قابل توجهی باشد.

استفاده از اهرم مالی چه مزایا و معایبی دارد؟

با توجه به آنچه که تا کنون گفتیم، مزایا و معایب استفاده از اهرم مالی را می‌توانیم به صورت زیر خلاصه کنیم.

مزایا

• افزایش سود شرکت بدون نیاز به افزایش میزان سرمایه‌گذاری
• انجام معاملاتی با ارزش چند برابر اصل سرمایه
• چند برابر شدن سود حاصل از معاملات

معایب

• استفاده از اهرم مالی همراه با ریسک است
• در صورتی که بازار طبق انتظار عمل نکند، زیان چندبرابری متوجه معامله‌گر خواهد شد

گفتیم که اهرم مالی کاربردهای متنوعی می‌تواند داشته باشد؛ حتی هنگامی که از بانک وام می‌گیریم و با این وام خانه می‌خریم در واقع از اهرم مالی استفاده کرده‌ایم. شرکت‌ها با استفاده از این ابزار می‌توانند با قبول ریسکی معقول، سود صاحبان سهم‌شان را افزایش بدهند و معامله‌گران بورس می‌توانند به کمک اهرم مالی، به معاملاتی با ارزش چند برابر سرمایه اولیه‌شان وارد شوند و سود معاملات‌شان را حتی به چند برابر افزایش بدهند. اما استفاده از این ابزار ریسک دارد و در صورتی که بازار طبق پیش‌بینی جلو نرود، ضرر و زیان ناشی از آن می‌تواند حتی کل سرمایه اولیه را از بین ببرد.

مزایا و معایب صندوق‌های سرمایه‌گذاری مشترک

پیش‌تر انواع روش‌های سرمایه‌گذاری در بورس را برایتان توضیح دادم. همان طور که عنوان شد، دو روش کلی برای سرمایه‌گذاری در بورس وجود دارد. انتخاب کنیم که یا خودمان سِپر به دست به مصافِ این گاوِ پیشانی‌سفید برویم، یا سرمایه‌ی بی‌زبان خود را به کاردان بسپاریم.

گفتیم که اگر نِشادرمان تند است و عجله داریم، جزء دسته‌ی ریسک‌پذیرها هستیم؛ بنابراین باید پیش از ورودِ مستقیم به بورس شرایطی داشته باشیم؛ اما هرکسی این شرایط را ندارد!

آنچه در مطلب پیشین عنوان شد، اشاره‌ای به دو روش سرمایه‌گذاری در بورس به‌طور غیرمستقیم بود. در این جستار تصمیم دارم به بررسی عمیق‌تر جوانبِ یکی از این روش‌ها بپردازم.

صندوق‌های سرمایه‌گذاری مشترک

گفتیم که صندوق‌های سرمایه‌گذاری مشترک (صندوق‌های مشاع) همان پولِ جمع‌آوری و یک‌کاسه شده‌ی سرمایه‌گذاران خرد است. درواقع با این روش سرمایه‌گذاری در بورس با جمع‌آوری پول‌های خردِ سرمایه‌گذاران، می‌توانند از مزایای سرمایه‌گذاری در مقیاسی بزرگ بهره ببرند.

صندوق‌های سرمایه‌گذاری مشترک پس از تجمیع سرمایه‌ی سرمایه‌گذاران خرد، آن‌ها را در انواع دارایی‌های مالی سرمایه‌گذاری می‌کنند. این دارایی‌ها شامل اوراق قرضه با درآمد ثابت، سهام و یا حتی سپرده‌های بانکی است. اینکه نسبت توزیع وزنِ این دارایی‌ها به چه میزان باشد به نوع صندوق بازمی‌گردد و تابع قوانین خاصی است؛ اما به تجمیع این دارایی‌ها اصطلاحاً پرتفوی گفته می‌شود.

آنچه سرمایه‌گذار در این روش در دست دارد اصطلاحاً “واحد” صندوق گفته می‌شود. هر واحد درواقع نشانه‌ی سهمِ سرمایه‌گذار از مالکیت و درآمدهای احتمالی صندوق است. سرمایه‌گذار با خرید هر واحد، درواقع به همان میزان مالک دارایی‌های آن صندوق است. درست همانند بورس که با خرید هر سهم، به همان میزان مالک بخشی از دارایی‌های شرکت فوق هستیم.

آنچه برای این روش سرمایه‌گذاری در بورس قابل‌توجه است، برخورداری از مدیریت حرفه‌ای بر دارایی‌های صندوق است. به‌عبارت‌دیگر تعدادی از افراد متخصص، با وظایف مشخص، امر مدیریت بر پرتفوی را تشکیل می‌دهند. آن‌ها به‌واسطه تجربه و تسلطی که بر تحلیل اوضاع اقتصادی دارند، بهترین تصمیمات را برایِ خریدوفروش به‌موقع سهام اتخاذ می‌کنند.

اینکه اَرکان تشکیل‌دهنده‌ی یک صندوق سرمایه‌گذاری مشترک چیست در حوصله‌ی این جستار نیست؛ اما در ادامه می‌خواهم دو روش عمده‌ی کسب سود در این صندوق‌ها را برایتان توضیح دهم.

افزایش خالص دارایی‌های صندوق

پول‌های خردِ من و شما درون پرتفوی متشکل از سهام و اوراق بهادار است. طبیعتاً مادامی‌که ارزش اوراقِ سهام افزایش پیدا می‌کند، ارزش دارایی‌های صندوق هم بالا می‌رود؛ اما یک صندوق سرمایه‌گذاری مشترک باید در پایان ماه حقوق کارکنان خود را پرداخت کند، پس هزینه‌هایی دارد!

اگر ارزش دارایی‌های پرتفوی را از هزینه‌ها و بدهی‌ها کسرکنیم، به ارزش خالصِ دارایی‌ها خواهیم رسید. این خالصِ ارزشِ دارایی‌ها را اصطلاحاً NAV می‌گویند.

اعطای سود ثابت

معمولاً بخشی از دارایی‌های یک صندوق شامل اوراق قرضه‌ی دولتی یا سپرده‌های بانکی است؛ بنابراین سود حاصلِ از این دارایی‌ها، سودی بدون ریسک محسوب می‌شود. برخی از صندوق‌ها متناسِب با نوع صندوق و سیاست‌هایشان، این سود رابین سهامداران تقسیم می‌کنند.

مزایای صندوق‌ها

از سازوکارِ صندوق‌های مشاع که بگذریم، مزایا و معایب آن قابل‌بحث است. بالاخره با حلوا حلوا گفتن، دهان شیرین نمی‌شود!

اگر با مزایا و معایب سرمایه‌گذاری در صندوق‌های مشاع آشنا شویم، با فراغ فکرِ بهتری می‌توانیم درباره‌ی آن تصمیم بگیریم. در ادامه‌ی این جستار بَنا دارم تا هفت ویژگی مثبتِ صندوق‌های سرمایه‌گذاری مشترک را برایتان توضیح دهم.

۱) مدیریت حرفه‌ای

صندوق‌های سرمایه‌گذاری دارای تحلیل گران و مدیران برجسته‌ای هستند که ریسک را کاهش می‌دهند. آن‌ها پیوسته تلاش می‌کنند تا با سرمایه‌گذاری روی اوراق مناسب، عملکرد خوبی را برای سرمایه‌گذاران فراهم کنند.

۲) تنوع‌بخشی

در صندوق‌های سرمایه‌گذاری مشاع به‌واسطه‌ی سرمایه‌ی بزرگی که از تجمیعِ پول‌های خرد ایجادشده است، امکان متنوع سازی به بهترین شکل فراهم‌شده است. متنوع سازی و تخصیص صحیح دارایی‌های یک پرتفوی تا حدود زیادی ریسک را کاهش می‌دهد. درواقع این متنوع سازی است که در دوره‌های سرمایه‌گذاری بلندمدت باعث کاهش ریسک و دوام پرتفوی می‌شود.

شاید برای یک سرمایه‌گذاری خرد با سرمایه‌ی یک‌میلیون تومان، متنوع سازی کاری احمقانه باشد؛ اما موجودی صندوق‌های سرمایه‌گذاری مشترک گاها در حد چند صد میلیارد تومان است. در این صورت تک سهم شدن روی این میزان سرمایه است که فرآیند سرمایه‌گذاری را احمقانه جلوه می‌دهد!

۳ ) قابلیت نقد شوندگی بالا

واحدهای یک صندوق سرمایه‌گذاری مشاع، نقد شوندگی بالایی دارد. به‌خصوص اگر پشتِ صندوق، یک ضامن نقد شوندگی هم وجود داشته باشد. بعید است برای فروش واحدهای سرمایه‌گذاری در بورس چه معایبی دارد؟ سرمایه‌گذاری خود با مشکل مواجه شوید. درحالی‌که این سناریو برای سرمایه‌گذاری مستقیم در بازار بورس ممکن است کمی متفاوت باشد.

۴ ) نظارت و شفافیت اطلاعاتی

عملکرد هر صندوقِ سرمایه‌گذاری مشترک طی بازه‌های مشخص توسط نهادهای مالی بازبینی می‌شود. این نهادها عموماً شامل سازمان بورس، متولی صندوق و حسابرس است. تمامی فعالیت‌های یک صندوق به‌طور شفافی اطلاع‌رسانی می‌شود. در این صورت سرمایه‌گذاران، رسانه‌ها و تحلیل گران می‌توانند عملکرد صندوق را موردبررسی قرار دهند.

۵ ) صرفه‌جویی در هزینه‌ها

صندوق‌های سرمایه‌گذاری مشترک حجم بالایی از دارایی‌ها را به‌صورت معاملات بلوکی انجام می‌دهند. بر همین اساس این صندوق‌ها صرفه‌جویی قابل‌توجهی در کاهش هزینه‌ها دارند.

۶ ) صرفه‌جویی در زمان

بدون شک انتخاب صندوق‌های سرمایه‌گذاری مشترک برای افرادی که وقت کافی و تخصص ندارند گزینه‌ی خوبی است. سرمایه‌گذاری در این صندوق‌ها جهت جلوگیری از به هدر رفتن زمان و پیش از اینکه طاقتمان طاق شود توصیه می‌شود.

۷ ) قابلیت مقایسه و انتخاب

این امکان فراهم‌شده تا سرمایه‌گذار از میان ده‌ها صندوق سرمایه‌گذاری مناسب‌ترین گزینه را انتخاب کند. انتخاب هر شخص بر اساس رویکردهای سرمایه‌گذاری که دارد متفاوت است. هر سرمایه‌گذار می‌تواند بین صندوق‌های سرمایه‌گذاری در سهام ، مختلط و درآمد ثابت یکی را انتخاب کند.

معایب صندوق‌ها

هرچند مدیریت حرفه‌ای و تنوع‌بخشی، به همراه نقد شوندگی بالا، اهرم‌های جذابی برای سرمایه‌گذاری هستند. برخی سرمایه‌گذاران عطای این سرمایه‌گذاری را به لقایش می‌بخشند! منظورم سرمایه‌گذارانی هستند که به‌واسطه وقت و انرژی کافی که در اختیاردارند، خود تصمیم به مدیریت سرمایه‌دارند.

درست است که طی فرایند سرمایه‌گذاری به‌واسطه‌ی تنوع‌بخشی، ریسک را کاهش می‌دهیم؛ اما به همان میزانِ کاهشِ ریسک، درآمدها کاهش پیدا می‌کند؛ و این سناریو باب دندان برخی‌ها نیست.

با فرض بر اینکه تخصص و دانش کافی برای فعالیت در بازار بورس نیز داشته باشیم. نداشتن زمان کافی و عدم برخورداری از مهارت‌های روانی عده‌ی زیادی را طی سرمایه‌گذاری در بورس چه معایبی دارد؟ سالیان گذشته به سمتِ این نوع سرمایه‌گذاری غیرمستقیم در بورس کشانده است.

نمودار فوق مجموع دارایی‌های تحت مدیریت صندوق‌های سرمایه‌گذاری مشترک در ایران را به تصویر می‌کشد. خبر بسیار خوبی است که استقبال سرمایه‌گذاران از این روش سرمایه‌گذاری در بورس به‌شدت بالا رفته است. بماند که هنوز تا آمار جهانی و مشارکت عمومی در توسعه‌ی اقتصادی فاصله‌ی زیادی داریم.

سخنِ نویسنده

در این جستار تلاش کردم تصویری از ویژگی‌های سرمایه‌گذاری در صندوق‌های سرمایه‌گذاری مشترک ارائه کنم. همان‌طور که پیش‌تر هم گفتم هیچ طلسم شفابخشی در این بازار پرهیاهو وجود ندارد! نمی‌توان و اساساً شدنی نیست که برای همه سرمایه‌گذاران نسخه‌ی از پیش پیچیده شده‌ای را تجویز کرد. هرکسی با رویکردهای شخصی و با اهداف مشخصی وارد این بازار می‌شود، حال تو خود حدیث مفصل بخوان از این مجمل…

در مطالب آینده تلاش می‌کنم روش دومِ سرمایه‌گذاری غیرمستقیم در بورس (سبد گردانی) را برایتان شرح دهم.

همه چیز سرمایه‌گذاری در بورس چه معایبی دارد؟ در مورد سرمایه گذاری در مسکن

سرمایه‌گذاری در بازار ملک یکی از بهترین راه‌های سرمایه‌گذاری در اقتصاد امروزی به شمار می‌رود. خصوصا در ایران که در دو دهه گذشته قیمت ملک سر به فلک کشید. رشد قیمت در بازار ملک بیش از ۱۵۰۰ برابر بوده و همواره رشد بازار ملک نسبت به دیگر بازارها بیشتر بوده است. از طرف دیگر این بازار دارای نوسانات کمی نسبت به بازارهای دیگر است. همین امر باعث شده است، افراد زیادی برای نگهداری دارایی‌های خود در یک محیط امن، به سرمایه‌‌گذاری در مسکن و املاک روی بیاورند.

با این حال خرید ملک و مسکن هم به تحقیق و آگاهی نیاز دارد و اگر کسی بدون مطالعه دست به سرمایه‌‌گذاری در مسکن بزند، ممکن است دچار مشکل یا ضرر شود. در این مطلب به بررسی چگونگی سرمایه‌گذاری در بازار ملک و املاک و نکات مهم در این نوع سرمایه‌گذاری می‌پردازیم.

سرمایه‌گذاری در مسکن به چه معنا است؟

سرمایه‌گذاری در ملک به این معنی است که ملکی را به امید افزایش قیمت و دریافت سود از آن در آینده خریداری کنید. خرید ملک با امکان رشد زیاد، با مقدار سرمایه و نقدینگی ارتباط مستقیمی دارد. افرادی که سرمایه‌های قابل توجهی در دست دارند، می‌توانند بهترین ملک‌های موجود را خریداری کرده و پس از مدتی سودهای کلانی کسب کنند. سرمایه‌گذاری در بازار املاک متناسب با میزان سرمایه و نقدینگی انواع مختلفی دارد.

انواع سرمایه‌گذاری در بازار املاک

• سرمایه‌گذاری املاک مسکونی

شامل سرمایه‌گذاری برای خرید خانه، خرید ویلا و اجاره دادن آن، ساخت و ساز پروژه‌های مسکونی کوچک یا بزرگ، ساخت ویلاهای شهرکی یا شهرک‌های مسکونی

• سرمایه‌گذاری در مستغلات تجاری

شامل سرمایه‌گذاری برای خرید دفتر کار یا شرکت اداری، مغازه، کارخانه، کارگاه یا املاک صنعتی، ساختمان تجاری چند واحدی

• سرمایه‌گذاری زمین و باغ

شامل سرمایه‌گذاری با خرید زمین برای توسعه تجاری، ساخت و ساز مسکونی، کشاورزی، معدن

هدف، روش و میزان سرمایه،‌ نقش زیادی در نوع سرمایه‌گذاری و تعیین مزایا و معایب سرمایه‌گذاری در بازار املاک دارد. در زیر به مزایا و معایب کلی سرمایه‌گذاری در بخش مسکن می‌پردازیم:

مزایا و معایب سرمایه‌گذاری در بخش مسکن

مزایا:

1- دانش تخصصی

اکثر بازارها از جمله بورس و فرابورس نیاز به دانش تخصصی جهت سرمایه‌گذاری دارند. این چالش در بازار املاک و مسکن به نسبت کمتر است. هر چند که نباید بدون داشتن اطلاعات کافی نیز بی‌گدار به آب زد. با این حال سرمایه‌گذاری در ملک نیاز به دانش علمی و آکادمیک خاصی ندارد.

2-کسب درآمد

مسکن یک نوع دارایی است که می‌توان از آن کسب درآمد کرد. یعنی با دریافت اجاره یا رهن از ملک، می‌توان کسب درآمد کرد و حتی در بازارهای دیگر سرمایه‌گذاری کرد.

3-کسب سود

قطعا یکی از دلایل اصلی سرمایه‌گذاری در هر حوزه‌ای، کسب سود است که در بازار مسکن به دلایل زیر سود زیادی می‌توان کسب کرد:

• تورم که هرساله باعث افزایش قیمت ملک می‌شود.
• نوسازی و یا بازسازی واحد مسکونی
• تغییر کاربری که معمولا می‌تواند منجر به افزایش قیمت ملک یا استفاده بهتر از آن شود.

4-ریسک

فعالیت در سایر بازارهای موازی مسکن مانند بورس، سکه، طلا و دلار، ریسک بسیار بالایی دارند. مثلا تنش‌های سیاسی حاکم بر منطقه معمولاً به‌ صورت مستقیم بر بازارهای مالی تأثیری زودهنگام می‌گذارند. اما این ریسک در حوزه مسکن وجود ندارد و دامنه نوسانات در بازار مسکن بسیار کمتر و با شیب ملایم است.

5-تسهیلات بانکی

دریافت تسهیلات بانکی و طرح‌های حمایتی از مهم‌ترین مزایای سرمایه‌گذاری در حوزه املاک است. با سند ملکی می‌توان برای گرفتن وام از بانک‌‌های دولتی یا خصوصی استفاده کرد و با پول وام وارد عرصه تولید شد یا در بازارهای مالی دیگر سرمایه‌گذاری کرد.

6-تنوع سرمایه‌گذاری

در این نوع سرمایه‌گذاری، می‌توان به روش‌های مختلف از جمله خرید زمین، آپارتمان، ملک قدیمی، مسکن مهر، ملک اداری، ملک تجاری و موارد مشابه اقدام کرد. این امکان در بازارهای دیگر وجود ندارد.

7- عدم امکان به سرقت رفتن یا خسارت دیدن

طلا، دلار، ماشین و هر دارایی دیگری همواره در معرض خطر سرقت قرار دارد. اما عدم امکان سرقت سند ملکی یکی دیگر از مزیت‌های سرمایه‌گذاری در بازار املاک است. حتی برای امنیت بیشتر در برابر حوادثی مانند آتش­‌سوزی، زلزله، سیل و … امکان بیمه ملک فراهم است.

8-امنیت روانی و آرامش خاطر

داشتن خانه یک نوع امنیت روانی خاصی را برای سرمایه‌گذار به دنبال دارد. امنیتی که در خرید دلار، طلا یا سرمایه‌گذاری در بورس وجود ندارد. فرد با سرمایه‌­گذاری در بازار ملک، مالک تمامی منافع سند ملکی می‌شود. یعنی می‌توان از اعتبار سند ملکی بی‌نهایت استفاده کرد. به عنوان مثال سند ملکی امنیت قضایی دارد. یعنی در صورت بروز هرگونه مشکل حقوقی یا قضائی مانند بازداشت، می‌توان از سند ملکی برای ضمانت استفاده کرد.

9-خدمت به جامعه

ساخت‌وساز خانه و آپارتمان‌های جدید در کنار نوسازی بافت‌های فرسوده، خدمت بزرگی به جامعه است که تنها سرمایه‌گذاران بخش مسکن می‌توانند این خدمت بزرگ را به جامعه ارائه کنند.

10-مالکیت بر عرصه و اعیان

طبق قانون مالک یک زمین، مالک عرصه و اعیان آن است. بدین صورت که زمین، زیر سطح زمین و هوای بالای سطح زمین تا حدی که در قانون تعیین شده، متعلق به صاحب زمین است.

11-ثبات در بازار ملک

ثباتی که در بازار املاک وجود دارد، باعث ثبات در بازارهای دیگر مانند مشاغلی از قبیل طراح دکوراسیون، کارگر ساختمان، مهندس عمران، برقکار، کابینت ساز، در و پنجره ساز، باربری، کرایه داربست، نماکار، بازرس شهرداری، معمار، فروشنده مصالح، لوله‌کش … می‌شود.

12- محدودیت منابع در بازار ملک

بازار ملک از نظر منابع بسیار محدود است. ملک بر خلاف کالا قابل وارد یا صادر کردن نیست. این امر محدودیتی را در این بازار ایجاد می‌کند که باعث ارزشمند­تر شدن بازار ملک نسبت به دیگر بازارها می‌­شود. شاید با در نظر گرفتن پهناوری سرزمین ما یا جهان، عجیب به نظر برسد. اما املاکی که پتانسیل سرمایه‌گذاری دارند بسیار محدودند.

معایب:

1-نقدشوندگی پایین

به این معنی که ملک خریداری شده به سرعت قابل فروش و نقد شدن نیست، این روند ممکن است ماه‌ها و حتی گاهاً سال‌ها به طول بینجامد. بنابراین در صورت نیاز فوری به نقدینگی، بازار املاک برای سرمایه‌گذاری مناسب نیست.

2-نیاز به نقدینگی بالا

با پول کم نمی‌توان ملک یا خانه خرید. یکی از مهم‌ترین دلایلی که ممکن است سرمایه‌گذار را از سرمایه‌گذاری در این حوزه منصرف کند، نیاز به داشتن نقدینگی بالا است. همین محدودیت باعث می‌شود تا بسیاری از افراد سرمایه‌های کوچک یا متوسط خود را برای خرید سهام در بورس، طلا یا کالاهای خاص اختصاص دهند.

3-طولانی‌بودن زمان سرمایه‌گذاری

سرمایه‌گذار در بازار املاک باید دید بلندمدت نسبت به سرمایه‌گذاری داشته باشد. اگرچه بازار مسکن در بلندمدت همیشه روند صعودی دارد، اما گاهی این صعود متوقف شده و کل بازار املاک راکد می‌شود. این راکد شدن گاهی تا چند ماه یا چند سال به طول می‌انجامد.

4-هزینه استهلاک و بالا رفتن سن بنا

از دیگر معایب سرمایه‌گذاری در مسکن می‌توان به هزینه نگهداری و استهلاک اشاره کرد. خصوصا اگر سن بنا از حدی فراتر رود موجب افت قیمت آن خواهد شد.

5- سود پایین‌تر از بازارهای موازی

گاها بازدهی بازار مسکن نسبت به برخی بازارهای موازی دیگر درکوتاه مدت، سود به مراتب کمتری را عاید سرمایه‌گذاران می‌کند. از جمله این بازارها می‌توان به بازار سهام یا طلا اشاره کرد. این مساله را می‌توان یکی از مهم‌ترین معایب سرمایه‌گذاری در مسکن نام برد.

6-نیاز به تحقیق و بررسی زیاد

برای سرمایه‌گذاری در بازار املاک، باید در مورد موقعیت، بافت، قیمت و تمام جوانب ملک تحقیق کرد تا بتوان سرمایه‌گذاری درستی انجام داد. اما برخی بازارهای مالی به بررسی و تحقیقات کمتری نیاز دارند. مثلاً در بازارهایی مانند بورس، سرمایه‌گذار تنها با تحلیل‌های تکنیکال و کمی سرچ و جستجو، سرمایه‌گذاری می‌کند.

7-هزینه‌ها و پیگری‌های اداری

خرید ملک نیاز به انجام برخی کارهای اداری و هزینه‌های مربوطه دارد. برخی از املاک دارای ایرادات اساسی در ثبت سند یا مسائل حقوقی مرتبط هستند. ضمن آنکه برخی از هزینه‌ها از قبیل هزینه عوارض را نیز باید برای آن‌ها در نظر گرفت.

اصول سرمایه‌گذاری در بخش مسکن

1-مشخص کردن اهداف از سرمایه‌گذاری

اولین نکته در هر نوع سرمایه‌گذاری از جمله سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات، تعیین و شفاف‌سازی اهداف سرمایه‌گذاری است. برای مثال باید در نظر داشت که سرمایه‌گذاری تا چه حد جدی است و چه هدفی در پی این تصمیم وجود دارد. آیا این صرفا یک سرمایه‌گذاری کوتاه مدت است یا حصول درآمد در دوران بازنشستگی است.

دانستن این موضوع از قبل، به میزان انرژی و وقتی که در این راه باید صرف کنید و حاصلی که به دست خواهید آورد، کمک خواهد کرد. حتی مشخص خواهد شد که آیا لازم است مهارت‌های جدیدی به دست آورید یا باید یک کارشناس شما را در این مسیر همراهی کرده و از سرمایه شما محافظت کند. تلاش کنید تا هیجانات خود را از این پروسه دور نگهدارید تا بتوانید به روشنی ببینید و تصمیم بگیرید.

2-بهترین زمان خرید ملک

زمان مناسب برای خرید ملک، فاکتور مهم دیگری است که در موفقیت سرمایه‌گذاری در این زمینه اثرگذار است. بر این اساس بهترین زمان سرمایه‌گذاری در بازار ملک زمانی است که بازار در آرامش به سر می‌برد و یا هنوز به رونق کامل یا سقف قیمتی نرسیده است.

معمولا افزایش تقاضا در بازار خرید ملک می‌تواند نشانه خوبی برای مناسب بودن زمان خرید باشد. هر چند باید دقت کرد زمانی که تقاضا نسبت به عرضه بیشتر شود، قیمت ملک سیر افزایشی می‌گیرد.

3- تحلیل بازار

قدم بعدی در سرمایه‌گذاری، تحلیل زمانی قیمت است. اینکه قیمت مسکن در حال حاضر در چه وضعیتی قرار دارد و با شروع جهش‌های دوره‌ای خود چقدر فاصله دارد. اگر نتیجه این مرحله مثبت ارزیابی نشود، خرید مسکن و سرمایه‌گذاری در این بازار توجیهی نخواهد داشت، مگر برای سرمایه‌گذاری‌های دوره‌ای و یا روش‌های ایجاد ارزش‌افزوده در مسکن.

4-برآورد هزینه‌ها و کاهش هزینه‌های جانبی

وقتی جهت سرمایه‌گذاری ملکی خریداری می‌شود، از همان ابتدا باید در نظر داشت که این ملک با چه ارزشی اجاره خواهد رفت و آیا سودی متناسب با میزان سرمایه‌گذاری بر می‌گرداند؟

اگر در ابتدای راه برای خرید یک واحد ملکی بیش از حد هزینه شود، در بلندمدت ممکن است بازده مالی نداشته باشد. برخلاف سایر بازارهای سرمایه‌گذاری، خریدوفروش مسکن نیاز به هزینه‌های جانبی مانند مالیات‌، کمیسیون‌ و مواردی از این ‌دست دارد. تا جایی که امکان دارد باید هزینه‌ها را کنترل کرد.

5-موقعیت ملک

تحقیق در مورد موقعیت ملک ضروری است. سرمایه‌گذاری برای خرید ملکی که به اصطلاح عموم، جای پیشرفت دارد مناسب است. به عبارت دیگر، کيفيت منطقه‌ای که در آن ملک يا زمین قرار دارد، در موفقيت يا عدم موفقيت سرمايه‌گذاری و پيش‌بينی سرمایه‌گذاری در بورس چه معایبی دارد؟ استقبال افراد و شرکت‌ها نسبت به اجاره يا خريد ملک تاثير مستقيم می‌گذارد. مثلا خرید ملک در مکان‌هایی مانند مرکز شهر که همیشه متقاضی برای آن وجود دارد، پیشنهاد مناسبی در این زمینه به نظر می‌رسد.

همچنین موقعیت انفرادی ملک در کنار موقعیت محله‌ای آن نیز بسیار مهم است. واقع شدن ملک در مسیرهای اصلی رفت و آمد، مانند کنار خیابان یا دو نبش بودن ملک و سایر ویژگی‌های این چنینی باعث می‌شود ارزش افزوده ملک نسبت به سایر املاک اطراف که این ویژگی‌ها را ندارند، بیشتر شود.

6-قیمت ملک

برای خرید ملک خوب صرف وقت و تحقیق لازم است تا در صورت امکان یک ملک اکازیون پیدا شود. یعنی به دلایلی مانند نیاز فروشنده، می‌توان املاک قیمت مناسب و زیر قیمت بازار خریداری کرد. پس در خرید ملک نباید عجله کرد.

7-توجه به تقاضا

مورد مهم دیگر در سرمایه‌گذاری ملک انتخاب کاربری ملک است. مثلا سرمایه‌گذاری در آپارتمان و زمین بهترین گزینه است. زیرا بازار عرضه و تقاضا در زمینه آپارتمان بسیار فعال است. از طرف دیگر در حال حاضر تقاضا در بازار مسکن بیشتر از عرضه واقعی آن است و در صورت اجاره آپارتمان، ارزش افزوده قابل توجهی در سرمایه حاصل خواهد شد.

سرمایه‌گذاری در حوزه زمین در صورت داشتن شرایط ساخت آن قطعا پرسود­ است. البته خرید زمین به منظور ساخت بنا نیازمند داشتن سرمایه کافی برای ساخت و یا آشنائي با اصول ساخت و ساز مشارکتی است.

8-امتیازات ملک

شرایطی مانند موقعیت جغرافیایی ملک (جنوبی یا شمالی)، موقعیت مکانی ملکی (محل قرار گیری)، امنیت، امکانات رفاهی ملک و … . موقعیت جغرافیایی ملک روی نور سازه و ساخت آن تاثیر زیادی دارد. توجه به این موارد فروش ملک را راحت می‌کند.

9-بازسازی ملک

یکی از بهترین راه‌­ها برای شروع سرمایه‌­گذاری ملک، خرید املاک قدیمی، تعمیر یا بازسازی آن و در نهایت فروش ملک با قیمت بیشتر است. برای این کار باید املاک نسبتا فرسوده یا قدیمی را شناسایی و موقعیت آن را بررسی کرد. در نهایت بهترین ملک را خریداری و پس از بازسازی با قیمت بالاتر فروخت.

10-خرید ملک کوچک

بهتر است در صورت محدود بودن نقدینگی، از خانه‌های کوچک شروع کرد. سرمایه‌گذاری روی این خانه‌ها نیاز به سرمایه اولیه کمتر و میزان ریسک پایین‌تری نیز خواهد داشت. همچنین باتوجه به شرایط مالی جامعه و بالا بودن قیمت خانه و زمین، خانه‌های کوچکتر خواستار بیشتری در بازار املاک دارند.

11-ملک تجاری، یک سرمایه‌گذاری پرسود

در صورت وجود نقدینگی بیشتر، بهترین کار خرید ملک تجاری است. زیرا به راحتی می­‌توان به جای فروش آن را اجاره داده و نیاز به زمان زیاد برای بازدهی سرمایه نیست. البته فروش ملک تجاری کار آسانی نیست و گاهی زمان زیادی طول می‌کشد.

بدون تحقیق و آگاهی وارد نشوید!

اگر می‌خواهید سرمایه‌ خود را وارد بازار ملک و مسکن کنید، باید ابتدا روش سرمایه‌گذاری خود را انتخاب کنید و آگاهی خود را در آن بالا ببرید. مثلاً برای سرمایه‌گذاری در بخش ساخت‌وساز باید با مواردی مانند مصالح و آیین‌نامه‌های ساخت مسکن آشنا باشید. اما خرید و فروش ملک تنها با بررسی قیمت‌ها، محله‌ها و فروشنده‌ها میسر است.

همچنین برای سرمایه‌گذاری در بخش مسکن، یک نسخه واحد برای همه افراد وجود ندارد. زیرا افراد در اجرای روش‌های مختلف به شیوه‌های متفاوتی عمل می‌کنند. مثلاً ممکن است شخصی توانایی خرید و فروش بالایی داشته باشد، اما در ساخت‌وساز ضعیف عمل کند. تفاوت‌های فردی اجازه نمی‌دهد تا یک روش جامع برای سرمایه‌گذاری در نظر گرفته شود. بهتر است قبل از ورود به بازار مسکن و سرمایه‌گذاری در آن، با متخصصین این حوزه مشورت کنید.

اگر در زمینه سرمایه‌گذاری در بخش مسکن و ورود به بازار املاک سوال یا نظری دارید، در بخش نظرات از کارشناسان اینپین بپرسید.

بازده سرمایه گذاری (ROI) چیست و چه کاربردی دارد؟

یکی از دغدغه های اقتصاد ایران در این روزها، ایجاد ایده های خوب برای کارآفرینی و کمبود حمایت مالی از این ایده هاست. بسیاری از کارآفرینان معتقدند حمایت کافی از آن ها صورت نمی گیرد و از طرفی بسیاری از متخصصین کارآفرینی در داخل و خارج از کشور نیز بر این مسئله تاکید دارند.

سرمایه گذاری در این روزهای اقتصاد کشور کاری پر ریسک است و سرمایه داران ترجیح می دهند سرمایه خود را جایی قرار دهند که با کمترین میزان ریسک، بیشترین میزان سودآوری را کسب کنند. اما چطور میتوان از این مسئله مطمئن بود؟ در اقتصاد مفهومی وجود دارد که از آن با عنوان بازده سرمایه گذاری یاد می شود. نرخ بازده سرمایه گذاری مشخص می کند که سرمایه گذاری در یک پروژه چه نسبتی از سرمایه را به سرمایه گذار باز می گرداند؟

تا پایان این مطلب مفهوم بازده سرمایه گذاری را به طور کامل توضیح می دهیم و کارایی آن را مشخص می کنیم.

نرخ بازده سرمایه گذاری (Return Of Investment) چیست؟

نرخ بازده سرمایه گذاری، نرخ بازگشت سرمایه یا بازده سرمایه همه به یک مفهوم باز می گردند. ROI که مخفف انگلیسی Return of Investment است، در ساده ترین تعریف، معیار و نرخی است که سرمایه‌گذاری در بورس چه معایبی دارد؟ با استفاده از آن کارایی و نتیجه بخش بودن یک سرمایه گذاری ارزیابی می شود. حتی اگر بخواهید بازدهی چند نمونه از سرمایه گذاری را با هم مقایسه کنید بهترین راه مقایسه بازده سرمایه گذاری آن هاست.

راستی اگر علاقه مندید با مبحث پروانه کسب بیشتر آشنا شوید همه جزئیات آن را در این مقاله ذکر کرده ایم.

فرمول محاسبه نرخ بازده سرمایه گذاری

اگر نگاهی به فرمول محاسبه نرخ بازده سرمایه گذاری داشته باشیم متوجه می شویم که ROI نسبت سود یک سرمایه گذاری را به هزینه ی آن بررسی و اندازه گیری می کند. فرمول محاسبه نرخ بازده سرمایه گذاری به شکل زیر است:

نرخ بازده سرمایه گذاری = (هزینه سرمایه گذاری – عواید حاصل از سرمایه گذاری) تقسیم بر هزینه سرمایه گذاری

در فرمول بالا منظور از عواید حاصل از سرمایه گذاری درآمدهای حاصل از فروش سرمایه است. به این معنی که برای مثال با قراردادن سرمایه در یک پروژه چه میزان از درآمد برای شما حاصل شده است. حاصل فرمول بالا عددی در قالب درصد است که امکان مقایسه بازده سرمایه گذاری در یک پروژه را با پروژه های دیگر امکان پذیر می کند. در حال حاضر محاسبه نرخ بازده سرمایه گذاری در بهترین نرم افزار حسابداری نیز موجود نمی باشد، چون این امکان در نرم افزار حسابداری کاربردی ندارد.

کاربرد نرخ بازده سرمایه گذاری چیست؟

همانطور که اشاره کردیم از این نرخ برای مقایسه بازدهی چند سرمایه گذاری استفاده می شود. از این نرخ در تهیه پروپوزال ها و طرح های تجاری استفاده می گردد و در برخی موارد حتی از این نرخ برای ارزیابی عملکرد مدیریتی در یک مجموعه و موفقیت آن مجموعه نیز استفاده می شود.

البته نرخ بازده سرمایه گذاری لزوما بر سود تمرکز ندارد و می توان معیار سود را با معیارهای متغیری همچون میزان سهم از بازار و … جایگزین کرد. بنابراین این فرمول در بررسی موفقیت سرمایه گذاری مورد استفاده قرار می گیرد، نه لزوما در میزان سود حاصل از سرمایه گذاری.

در این میان پیشنهاد می کنیم از نرم افزار حسابداری فروشگاهی سپیدار نیز دیدن کنید. امکانات این نرم افزار آن را در مقابل رقبا به بهترین نرم افزار حسابداری فروشگاهی تبدیل کرده است.

معایب و مشکلات بازده سرمایه گذاری چیست؟

با اینکه این فرمول به نظر ساده و دوست داشتنی این روزها در مباحث مختلفی مثل سرمایه گذاری در بورس، سرمایه گذاری در استارتاپ ها و سرمایه گذاری در بخش های مختلف کاربرد بسیاری دارد، اما مشکلات و معایبی هم دارد. با در نظر گرفتن این مشکلات در می یابیم که نباید مقایسه سرمایه گذاری ها تنها با استفاده از ROI و نگاه محدود به آن انجام گیرد.

1 – مشکل زمان در نرخ بازده سرمایه

یکی از مهمترین معایب و مشکلات نرخ بازده سرمایه گذاری لحاظ نکردن زمان است. در واقع اگر قرار باشد بازده سرمایه گذاری دو استارتاپ را مقایسه کنیم نمی توانیم متوجه شویم که هر کدام از نرخ های بازگشت سرمایه در چه مدت زمان اجرایی خواهد بود. در چنین وضعیتی این سوال مطرح می شود که سرمایه گذاری شماره 1 و سرمایه گذاری شماره 2 هر کدام در چه مدت زمانی سودآوری احتمالی را ارائه می دهند. البته این مشکل با توجه بیشتر به اعدادی که در فرمول وارد می شود تا حدی قابل حل است و می توان با استفاده هوشمندانه از اطلاعات عامل زمان را نیز در این فرمول در نظر گرفت.

2 – مشکل در محاسبه نتایج کیفی

اجازه دهید با یک موضوع این مشکل را روشن کنیم. فرض کنید در یک شرکت سیستم های کامپیوتری بسیار قدیمی هستند و کارمندان نمی توانند کار خود را با سرعت مناسبی انجام دهند. در این شرایط سرمایه ای برای خرید سیستم های جدید اختصاص داده می شود و سرعت کار کارمندان بیشتر می شود. در چنین شرایطی می توان نرخ بازگشت بازده سرمایه گذاری را مقایسه کرد، چون میزان افزایش سرعت کار قابل اندازه گیری است. اما نمی توان تاثیری که خرید سیستم های جدید در روحیه کارمندان ایجاد کرده را بررسی کرد. در نتیجه می توانیم بگوییم که عیب دیگر نرخ بازده سرمایه گذاری این است که روشی برای محاسبه منابع غیر مالی و غیرکمی معرفی نمی کند.

یکی از نرم افزارهای مشهور سپیدار سیستم نرم افزار حقوق و دستمزد است. پیشنهاد می کنیم از امکانات این نرم افزار نیز مطلع باشید.

مزایای استفاده از نرخ بازده سرمایه گذاری

شاید معایب نرخ بازگشت سرمایه محدود به چند مورد باشد، اما مزایای آن بسیار بیشتر است. تطبیق پذیری، سادگی و سهولت در استفاده مهمترین مزیت نرخ بازده سرمایه گذاری است. امکان تفسیر ساده نتایج این فرمول عامل دیگری است که آن را به فرمولی کاربردی تبدیل کرده. علاوه بر این موارد همانطور که اشاره کردیم مهمترین مزیت نرخ بازده سرمایه گذاری درصدی بودن و مقایسه ای بودن آن است که باعث می شود سرمایه گذاران بتوانند با استفاده از اطلاعات حاصل از این فرمول محل سرمایه گذاری مورد علاقه خود را تشخیص دهند.

نرخ بازده سرمایه گذاری (نرخ بازگشت سرمایه) در بورس

می دانید که سرمایه گذاری در بورس چقدر برایتان سودآوری داشته؟ سرمایه گذاری در بورس نیز نوعی از سرمایه گذاری است که می توان برای بررسی عملکرد و میزان موفقیت آن نیز از ROI بهره گرفت.

آنچه تا اینجا از بازده سرمایه گذاری گفتیم مربوط به بازده سرمایه ای یا همان بازده قیمتی بود. اما برای محاسبه نرخ بازده سرمایه گذاری در بورس باید از بازده نقدی سرمایه گذاری استفاده کنیم که فرمول آن به شکل زیر است:

بازده نقدی = جریان نقد تقسیم بر قیمت خرید

بازده نقدی سودی است که به صورت جریانات نقد در دوره سرمایه گذاری به دست سرمایه گذار می رسد. البته ذکر این نکته واجب است که ممکن است در طول سرمایه گذاری جریان نقد دوره ای وجود نداشته باشد، در این صورت بازدهی نقدی برابر با صفر خواهد بود.