همراه روند جاری معامله کنید

پس از مشخص شدن مبلغ نهایی تسویه حساب وام، باید مانده بدهی را به بانک پرداخت کنید. در این مرحله، مدارک لازم برای تسویه وام مسکن شامل سند پرداخت بدهی و مدارک شناسایی مالک به‌همراه کپی آن‌ها می‌شود. با ارائه مدارک تسویه حساب، اصل سند ملک به شما تحویل داده می‌شود.

معامله گران حرفه ای چگونه سود می کنند؟

من مطمئنم شما تعجب خواهید کرد که معامله گران حرفه ای موفقیت های بیشتری در دوره بلندمدت دارند. موفقیت در چند معامله آسان است اما چطور به صورت مداوم و ثابت موفقیت کسب کنیم و موفقیت در معامله گری بلند مدت به چه نحوی می تواند به منبع درآمد تمام وقت برای شما تبدیل شود؟ معامله گران حرفه ای چه کارهای متفاوتی نسبت به شما انجام می دهند؟
یک روز معمولی در زندگی معامله گر حرفه ای احتمالا بسیار متفاوت از زندگی شما باشد. آن ها در مورد کاری که میخواهند انجام دهند فکر می کنند که در بسیاری از موارد می توانید عادات روزانه یک معامله گر حرفه ای را یاد بگیرید. معامله گر مبتدی نگاه به نمودار را همانند مسابقه درنظر میگیرد که برای یافتن یک معامله باید بسیار سخت تلاش کند در حالی که معامله گر حرفه ای با آرامش کامل طبق روال جاری و معمول خود عمل می کنند زیرا می دانند هیچ عجله ای در امر معامله گری وجود ندارد.
معامله گر مبتدی به طور مداوم در حال فکر کردن روی معاملاتی زنده ای است که در حال انجام دادن است در حالی که معامله گر حرفه ای به فرآیند شخصی اعتماد دارد و طرح معامله گری خود را به شیوه ای تدوین کرده است که بدون نیاز به چک کردن لحظه ای معاملات جای نگرانی برای او باقی نگذارد.

ذهن معامله گر حرفه ای به چه صورتی است و چگونه فکر میکنند؟
معامله گران حرفه ای ذهن خود را درک می کنند و در می یابند به چه صورتی خصوصیات شخصیتی (فراچرات:خودشناسی، هر ویژگی اخلاقی شما تاثیر مستقیم روی معاملات شما دارد) خود را با موفقیت در معامله گری دخالت دهند. آن ها را شناسایی می کنند و در حل این مسایل روانی به دنبال راهکار خواهند بود تا اینکه به معامله گر و فرد برتری به عنوان نتیجه این مهم دست یابند. برخی از این مسایل شامل معامله بیش از حد (فراچارت: به استثنای اسکالپر ها که معمولا به تعداد معاملات بالا شهرت دارند)، قمار در بازار ترس از ورود به یک معامله حریص بودن معامله انتقام جویانه و غیره می باشد.

جهت شکل گیری شیوه توسعه و گسترش یک روش معامله گری سود آور نیاز دارید تا به یک معامله گر حرفه ای تبدیل شوید. این چیزی است که شما باید بر روی آن کار کنید و به تنهایی اتفاق نخواهد افتاد. با آموزش شروع کنید. با یادگیری در مورد مشکلات متدوال معامله گری و درک اینکه چرا شما باید با آن ها کار کنید و سرانجام یک طرح و برنامه عملی را توسعه دهید که با آن ها بجنگید و امیدوار باشید سرانجام برای همیشه آن ها را شکست دهید.

معامله گران حرفه ای می دانند همیشه ممکن نیست در یک معامله باشند.
بخش عمده ای از معامله گران حرفه ای معامله گران میان روزی نیستند(فراچارت: منظور معامله گران کوتاه مدتی) چونکه به صورت کاملا صادقانه بگویم که موفقیت در معاملات میان روزی به شدت سخت و دشوار می باشد. اکثر معامله گران حرفه ای صبور هستند و به دنبال نوسانات کوچک و کسب سود کم با تلاش بسیار فراون وارد بازار نشده اند لذا معامله گران حرفه ای تفکر و تمایل شخصی خود در مورد بازار را دخالت نمی دهند.

آن ها بیشتر به صورت عینی و واقعی به بازار نگاه می کنند. آیا این معامله کنونی به عنوان مرز و قوانین معامله گری ام است؟ اگر چنین باشد سپس طرح معامله ام را اجرا می کنم و اگر نباشد معامله انجام نخواهم داد و غیر این روش هیچ انتخاب دیگه ای وجود ندارد.
اختلاف اصلی در طرز فکر بین یک معامله گر مبتدی و حرفه ای این است که معامله گر حرفه ای هیچ ضرورتی در تغییر رویکرد طرح معامله گری اش ندارد. او به سادگی بازی را پیش می برد زیرا برنده شدن در این بازی مهم ترین هدف اوست و صرفا برای پول این دسته از معامله گران تلاش نخواهند کرد بلکه پول یک محصول جانبی از انجام تمام مواردی است که در معامله گری اتفاق خواهد افتاد.

معامله گر حرفه ای وقتی که اکثر افراد در ترس و واهمه هستند.
شاید بیشتر از هر چیز دیگری از مشخصه یک معامله گر حرفه ای این است که آن ها وقتی که دیگران کاری انجام نمی دهند و خنثی عمل می کنند وارد معامله می شوند. شاید به صورت خاص تر یک معامله گر حرفه ای معمولا در طرف مقابل معامله گر مبتدی قرار میگیرد.

ه عنوان مثال یک روند ممکن است همانند سایر روزها خیلی ضعیف به نظر برسد اما معامله گر حرفه ای می داند که بازارها می توانند بسیار بیشتر از فکری که عموم مردم میکنند حرکت کنند حتی زمانی که بیش از حد کم یا زیاد به نظر برسد بازارها می توانند همچنان به گسترش خود ادامه دهند. بنابراین معامله گران حرفه ای هیچ مشکلی برای خرید در قله بالاتر در روند صعود یا فروش در کف پایین تر در روند نزولی ندارند در حالیکه معامله گران مبتدی تلاش خواهند کرد که در کف یا سقفی وارد معامله شوند که این امر به مرور زمان به صورت پیوسته و متوالی دچار ضررهایی خواهند شد که به ناچار در در ادامه روند وجود دارد.
استراتژی یک معامله گر حرفه ای
برای پیشبرد یک استراتژی معامله گری یک معامله گر باید صبر حرفه ای داشته باشد (فراچارت: صبر هوشمندانه) که این امر ممکن است به صورت همیشه به عنوان الگویی از قیمت به صورت چارت های سیاه و سفید نمایش داده شود. برخی از متخصصان فقط زمانیکه شرایط بازار مناسب است برای ورود اقدام میکنند این یعنی همان صبر هوشمندانه. این دانش ورود ممکن است ترکیبی از دانش تکنیکال و فاندامنتال یا یکی از آن دو باشد. نکته اینجاست که یک حرفه ای می داند همیشه همان چیزی که به دنبال آن هستیم نخواهد شد بنابراین به دنبال راهی هستند که انرژی و پول خود را هدر ندهند.

آن ها استراتژی خود را از طریق سال ها یادگیری و آزمون و خطا توسعه داده اند و همین طور از طریق خواندن نمودار و تجزیه و تحلیل بازار به دانسته های خود افزوده اند.آن ها در استراتژی معامله گری خود اعتماد به نفس بالایی دارند و شک نمی کنند آیا روشی که در پیش گرفته اند کار می کند که از آن روش استفاده کنند. اگر شما به استراتژی خود با اعتماد به نفس 100% مطمئن نیستید پس بهتر است بر روی استراتژی خود دوباره فکر کنید و یک راه جدید یاد بگیرید.

تمساح و تیرانداز
به وضوح نمی توانید برای هر معامله گر حرفه ای مواضع و استراتژی های مشترک تعریف کنید اما یک موضوع مشترک وجود دارد که در همه استراتژی ها قابل مشاهده و متداول است. همه ما از یک رویکرد تک تیرانداز برای معامله گری استفاده می کنیم که اساسا فقط بدان معناست که تجارت ما در لبه پرتگاه قرار دارد و ما نمی توانیم گلوله ای را از دست بدهیم.

یکی دیگر از موارد مشترک در استراتژی بازار این است که یک معامله گر حرفه ای چگونه به مانند یک تمساح رفتار می کند. یک کروکودیل به یک ماشین کشتار تشبیه می شود. این استراتژی شکار خود را از طریق میلیون ها سال تلاش و تکامل توسعه داده است و به نقطه ای که آن را عادت می نامیم تبدیل شده است (فراچارت: معامله گری را به صورت عادت در آوردن رازیست که همه به دنبال آن هستند). حال با داشتن یک صبر هوشمندانه می توانید این استراتژی را احساس کنید.

مدیریت سرمایه و مدیریت ریسک
منظور از حرفه ای بودن یک طرح و برنامه ریزی مناسب برای مدیریت ریسک و سرمایه است که شما به احتمال زیاد می توانید انجام دهید. آیا شما درک می کنید که چرا مدیریت ریسک بسیار مهم است و همین طور حفظ سرمایه شما. آیا اهمیت داشتن یک استراتژی خروج مناسب برای معامله گری خود را می دانید؟

اجرای حرفه ای این استراتژی ها نیاز به داشتن برنامه ای برای درک آن ها دارد. یک معامله گر حرفه ای آگاه است که در بازارهای سهام به درستی نمی توان ریسک خطر را کاهش داد. با درنظر گرفتن ریسک در معامله می توان یک معامله آسان تری انجام داد. (فراچارت: شما باید بدانید ضرر نسبی شما در یک معامله تا چه حد می تواند باشد و برای آن برنامه داشته باشید)

آگاه بودن از نوسانات بازار فعلی
معامله گران حرفه ای آگاهی زیادی از نوسانات بازار دارند. آن ها تغییرات نوسانات را اغلب درک کرده اند و می دانند که نیاز به تنظیم یک رویکرد و استراتژی جدید دارند. برای مثال شما هم می توانید همین فاصله حد ضرر و یا رسیدن به اهداف سود در بازار را هنگامی که بازار در نوسان است قرار میگیرد درک کرده و بهترین استراتژی را انتخاب کنید.

طرح معامله گری
یک معامله گر حرفه ای طرح تجاری خود را در یک پایه و اصول محکم و استوار متشکل از سه نقطه اصلی شامل طرز فکر روش و پول مورد بحث قرار می دهد. این مبحث به عنوان 3M از تجارت مورد مطالعه قرار می گیرد. (فراچارت: Mind, Method, Money توضیحات تکمیلی در این مقاله) بدون درک این بدون درک این 3M شما موفق نخواهید شد. شما باید پایه و احساس تجارت خ ود را بر اساس همین طرح 3M طراحی کنید. اگر مدیریت پول خود را در نظر نگیرید حتی اگر استراتژی خود را در وضعیت روانی مناسب قرار دهید باز با شکست مواجه خواهید شد. همین طور در مورد بخش های دیگر اگر یکی از این 3 مورد نباشد با شکست روبرو خواهید شد.

ادامه مطالعه و یادگیری به صورت حرفه ای
حرفه ای ها بیشتر از دیگران یاد می گیرند و بیشتر از دیگران تجربه کسب می کنند. در تطبیق دادن خود و ندانستن خود نترسید بلکه همه آن را به صورت واضح یاد بگیرید. ویژگی یک فرد هوشمند و موفق این است که به ندانسته های خود اعتراف می کند و به طور مداوم تلاش به یادگیری بیشتر دارد. یک مرد فقیر فکر می کند که همه چیز را می داند بنابراین دیگر قدمی در جهت پیشرفت و رشد دانش خود برنمی دارد.

مرد ثروتمند فروتن و صبور است و می داند که برای بدست آوردن ثروت خود باید به مطالعه ادامه دهد. تشنگی و عطش برای رشد دانش شخصی او سیری ناپذیر است بنابراین اگر شما واقعا می خواهید به معامله گری به عنوان منبع درآمد تفکر کنید باید یاد بگیرید اینکه چطور معامله ای انجام دهم و هرگز این کار را تا زمان رسیدن به موفقیت کامل رها و متوقف نکنید.

با شرایط انتقال وام مسکن و مراحل فک رهن و تسویه حساب وام آشنا شوید

نحوه انتقال وام مسکن به فردی دیگر همواره جزو سئوالات پر ابهامی است که افرادی که قصد خرید خانه یا فروش خانه را دارند با آن همراه روند جاری معامله کنید مواجه هستند. از آنجائی‌که خرید و فروش وام از نظر بانک ممنوع است و تخلف محسوب می‌شود، این مسئله برای افراد چالش برانگیزتر شده است. البته سیستم بانکداری پیشنهادهایی در این‌باره ارائه کرده است تا امکان انتقال وام برای افراد فراهم شود. در این مطلب، علاوه بر آشنایی با قوانین انتقال وام، با مدارک لازم برای تسویه وام مسکن و همچنین نحوه انتقال اوراق بانک مسکن هم آشنا می‌شوید.

بر اساس قوانین بانکی وقتی فرد صاحب حساب، با رسیدن موعد وامش که از یک تا دو سال به طول می‌انجامد، تصمیم می‌گیرد تا وام خود را به فرد دیگری انتقال دهد، لازم است تا سریعاً انتقال وام را به بانک اطلاع دهد. روند این انتقال به اینگونه‌ است که در گام نخست و قبل از تشکیل پرونده، استعلام‌ها توسط متصدی مربوطه بانک مسکن انجام می‌شود. سپس موارد گوناگون مثل چگونگی پرداخت اقساط وام گیرنده و این‌که فرد مشتری بانک است یا نه، بررسی خواهد شد.

عناوین این مطلب

مدارک لازم برای انتقال وام مسکن

آنچه به‌عنوان مدارک لازم باید به بانک ارائه شود همراه روند جاری معامله کنید شامل موارد زیر می‌شود. نکته مهم اینکه اصل مدارک به‌همراه کپی باید به بانک ارائه شود:

نبود هر یک از موارد بالا، نقص پرونده محسوب می‌شود روند انتقال وام را تا تکمیل مدارک، به تعویق خواهد انداخت.

شرایط انتقال وام مسکن

در انتقال تسهیلات به فرد دیگر باید که چند نکته حتما مورد توجه قرار گیرد. اول آنکه خریدار باید فاقد چک برگشتی و اقساط معوقه در بانک مسکن و سایر بانک‌ها باشد.
همچنین یکی دیگر از قوانین بانک مسکن این است که انتقال وام از زوجین به یکدیگر امکان‌پذیر نخواهد بود. درخصوص انتقال وام‌های بانک مسکن باید به این نکته اشاره کرد که انتقال تسهیلات به دو صورت صلح و دیگری تعویض وثیقه قابل انجام است.

صلح وام

صلح راهی برای انتقال تسهیلات به خریدار جدید است، البته در برخی وام‌ها مثل مسکن مهر، ایثارگران، جانبازان، نیروی انتظامی و… این انتقال امکان‌پذیر نیست، بنابراین باید حتما وام تسویه شود. طبق روال پس از صلح میان خریدار و فروشنده وام، قسط ماه جاری باید پرداخت ‌شود تا مبلغ معوقه تسهیلات وجود نداشته باشد.

اگر فروشنده نخواهد مالک جدید مسکن، اقساط وام را پرداخت کند، می‌تواند از روش انتقال مانده بدهی استفاده کند، در این روش سود تسهیلات از وام کسر می‌شود و ۱۰درصد آن (در صورتی که انتقال وام میان اقوام نباشد)، پرداخت خواهد شد. بسته به نوع تسهیلات پرداختی، کارمزد یک تا ۱۰‌درصد طبق اصول زیر در نظر گرفته می‌شود:

• برای اوراق بهادار و اشخاص درجه یک با تشخیص بانک یک درصد کارمزد در نظر گرفته می‌شود
• برای قراردادها با سپرده، ۱۰‌درصد کارمزد دریافت می‌شود

نکته تکمیلی اینکه مانده مبلغ تسویه به‌صورت رهنی دریافت خواهد شد.

تعویض وثیقه

اگر قصد انتقال وام بانک مسکن را دارید بهتر است بدانید که انتقال تسهیلات بانکی به روش تعویض وثیقه وام به مسکن جدید هم امکان‌پذیر است. در این روش باید مدارک همچون اسناد ملک جدید به بانک ارائه شود تا بعد از ارزیابی، پلاک جدید رهن شده و پلاک قبلی فک رهن شود.

اگر انتقال دهنده وام نتواند مدارک ملک جدید را ارائه کند، باید تا با سپردن ودیعه نزد بانک از مهلت سه تا شش ماهه برای معرفی وثیقه جدید برخوردار شود. توجه داشته باشید که اگر سپرده به بانک داده نشود تنها باید وام را به خریدار مسکن انتقال داد و میزان وام باقی‌مانده را از قیمت کل مسکن کسر کرد.

نکته نهایی درباره نقل‌وانتقال وام خرید مسکن اینکه زمان پروسه اداری بسته به شعبه مدنظر شما از بانک مسکن، متفاوت خواهد بود.

اگر قصد انتقال وام خود به شخصی دیگر را دارید یا به دنبال خرید یک ملک هستید که وام مسکن‌اش به نام شخص دیگری ا‌ست، حتما به نکات بالا داشته باشید. شرایط را به‌خوبی بررسی کنید تا بعدا با مشکل مواجه نشوید.

مدارک لازم برای تسویه وام مسکن

تسویه وام مسکن و فک رهن همراه روند جاری معامله کنید ملکی که برای آن وام گرفته‌اید، برای فرایندهای بعدی نقل و انتقال الزامی است. به بیان دیگر اگر قصد دارید پیش از فروش ملک خود، سند آن را از رهن بانک خارج کنید، باید مراحل فک رهن را انجام دهید. با تسویه حساب یا سرمایه‌گذاری در بانک مسکن می‌توان سند را از رهن بانک خارج کرد.

تسویه حساب وام مسکن، همان‌طور که از نامش بر می‌آید، با پرداخت تمامی بدهی به‌همراه سود وام (و جریمه‌های احتمالی) انجام می‌شود. در این روش، پس از پرداخت اقساط باید به بانک مراجعه کنید تا مبلغ نهایی تسویه حساب مشخص شود. در اغلب موارد مبلغ تسویه حساب با تصور مشتری تفاوت دارد، چون بانک روش‌های خاصی را در محاسبه مبلغ و سود وام به کار می‌گیرد.

پس از مشخص شدن مبلغ نهایی تسویه حساب وام، باید مانده بدهی را به بانک پرداخت کنید. در این مرحله، مدارک لازم برای تسویه وام مسکن شامل سند پرداخت بدهی و مدارک شناسایی مالک به‌همراه کپی آن‌ها می‌شود. با ارائه مدارک تسویه حساب، اصل سند ملک به شما تحویل داده می‌شود.

روش دیگر برای تسویه وام مسکن، سپرده‌گذاری در طرحی موسوم به «رها» است. در این طرح، شما ۱۱۰ درصد از بدهی باقی مانده از وام خود را در بانک مسکن سپرده‌گذاری کرده و شروع به پرداخت اقساط می‌کنید. نکته مهم اینکه مبلغ سپرده تا پرداخت بدهی، قابل برداشت نیست، اما به‌هرحال حداکثر سود مجاز بانکی به آن تعلق می‌گیرد. در این روش هم مدارک لازم برای تسویه وام مسکن شامل مدارک هویتی وام‌گیرنده و سند پرداخت بدهی و سپرده‌گذاری می‌شود.

نحوه انتقال اوراق بانک مسکن

دریافت وام مسکن از بانک مسکن ازطریق خرید اوراق یکی از روش‌هایی است که شما را زودتر به وام می‌رساند. البته اوراق ممتاز بانک مسکن شرایط خاصی دارند و باید به چشم اوراق بهادار بورسی به آن‌ها نگاه کنید. نقل و انتقال اوراق بانک مسکن تاحدودی شبیه به خرید و فروش سهام در بورس است.

افرادی که وام بانک مسکن را ازطریق خرید اوراق دریافت می‌کنند، برای انتقال وام باید تصمیمی هم برای آن‌ها بگیرند. نحوه انتقال اوراق بانک مسکن پس از واگذار کردن ملک، بیشتر به‌صورت توافقی انجام می‌شود. به بیان دیگر، خریدار و فروشنده در این شرایط با یکدیگر توافق می‌کنند که مبلغ اوراق جزو مبلغ ملک محاسبه شود.

معاملات مسکن به کما رفت

بازار مسکن در شش ماه اول سال جاری با تعمیق رکود تورمی رفتار معامله‌گران با تغییر عجیبی همراه بود. بسیاری از سرمایه‌گذاران ملکی به امید دستیابی به سود بیشتر تا مشخص شدن نتیجه برجام از خرید خانه منصرف شدند و خرید خود را به زمان مناسب تر موکول کردند.در این میان برای گردش سرمایه خود برخی از سرمایه‌گذاران بخشی از ثروت خود را به کشورهای همسایه هدایت کردند.

از طرف دیگر متقاضیان مصرفی هم در دو ماه گذشته نتوانستند پای معاملات بیایند، چرا که بانک ها از پرداخت به موقع وام مسکن شانه خالی کردند. این دسته از خریداران هم امید داشتند تا قیمت در بازار مسکن با کاهش همراه شود، اما با طولانی شدن روند مذاکرات و دلسرد شدن به نتیجه آن ، بازار مسکن سعی دارد تا از انجماد معاملات خارج شود. با نگاهی اجمالی به وضعیت معاملات مسکن در شش ماه اول سال می‌توان به این مهم دست یافت که به طور کلی روند موجود در بازار مسکن در افزایش معاملات فسخ شده نقش بسزایی داشت. بزرگ متراژها از بازار معاملات مسکن طرد شدند. بنا به گزارش مرکز آمار ۵۲ درصد از معاملات مسکن در مرداد ماه شامل خانه های کمتر از ۸۰ متر بودند، این در حالی است که بزرگ متراژها اقبال چندانی در روند معاملات نداشتند. از سوی دیگر باید یادآور شد به دلیل افزایش قیمت و همچنین تغییر رویه زندگی مردم بزرگ متراژ ها بیشتر مورد اقبال سرمایه‌گذاران است. خانه‌های قدیمی در این شرایط با متقاضیان بیشتری مواجه شد، چرا که این نوع خانه ها با وام متنوع‌تری همراه هستند. بنابراین افزایش تقاضا برای خانه های قدیمی در چند ماه اخیر بیشتر شده است. هرچند باید یادآور شد که خرید خانه‌های قدیمی با مشکلات متعددی همراه خواهد بود.

متاسفانه طی چند روز اخیر معاملات مسکن به دلیل اعتراضات قفل شد . برخی از مشاوران املاک در چند روز گذشته حتی حاضر به نشان دادن فایل های فروش خود نشدند.

پیش‌بینی می شود معاملات مسکن در نیمه دوم سال جاری متفاوت باشد و رونق هر چند اندک در بازار مسکن را شاهد باشیم.

در پایان یادآور می‌شویم که با کمرنگ شدن احیای برجام انتظار می‌رود که معاملات مسکن در ۶ ماه دوم سال با رونق همراه شود، در چنین شرایطی خیز دوباره قیمت در این بازار چندان دور از ذهن نخواهد بود. همچنین متقاضیان مصرفی مجبور هستند به قیمت‌های بالا تن دهند و پای معامله بیایند.

سرایت رکود معاملات به بازار وام

در حال حاضر 4 نوع تسهیلات از طریق بانک‌ها و بازار سرمایه برای متقاضیان خرید واحد مسکونی ارائه می‌شود.

در حال حاضر 4 نوع تسهیلات از طریق بانک‌ها و بازار سرمایه برای متقاضیان خرید واحد مسکونی ارائه می‌شود. این تسهیلات شامل وام صندوق پس‌انداز یکم، وام اوراق دار، وام مسکن جوانان و وام مسکن بانک سامان است. یکی از روش‌های دریافت وام خرید برگه اوراق است. برای دریافت این نوع وام باید متقاضی سری به بازار سرمایه بزند.

به گزارش تجارت‌نیوز، بر اساس آخرین مصوبه شورای پول و اعتبار، سقف پرداخت وام‌های مسکن از محل خرید اوراق برای هر نفر و زوجین به ترتیب در کلان‌شهر تهران 70 و 120 میلیون تومان، در شهرهای بزرگ با جمعیتی بالای 200 هزار نفر 60 و 100 میلیون تومان، در شهرهای کوچک 50 و 80 میلیون تومان با سود 17.5 درصد است.

یعنی اگر یک شهروند تهرانی به دنبال دریافت وام 70 میلیون تومانی از طریق برگه‌های اوراق است باید حدود 140 عدد برگه از فرابورس با قیمت تقریبی 62 هزار تومان خریداری کند. قیمت کل این اوراق 8 میلیون و 680 هزار تومان است و خریدار مورد نظر می‌تواند بدون انتظار ماندن اوراق را به وام تسهیلات تبدیل کند. در حال حاضر قیمت این برگه‌ها به زیر 60 هزار تومان رسیده و در بازه یک‌ماهه اخیر در کانال 60 هزارتومانی باقی‌مانده است.

به گفته کارشناسان حوزه مسکن، افزایش قیمت واحدهای مسکونی، اثرگذاری و پوشش‌دهی تسهیلات مسکن از محل اوراق تا کمتر از ۲۰ درصد ارزش ملک، عدم استقبال از خرید برگه اوراق و همچنین عدم اطمینان متقاضیان به آینده دور و نزدیک باعث شده مردم نگاه مساعدی به تسهیلات مسکن نداشته باشند.

البته به گفته کارشناسان کاهش قیمت اوراق تسهیلات مسکن متعلق به بانک عامل بخش مسکن در کاهش ارزش هر برگه تسهیلات مسکن متعلق به بانک ملی نیز اثرگذار بوده و خرید و فروش هر برگه تسهیلات مسکن صادره در دو ماه اخیر ۹۷ با نماد «تملی ۷۰۶» با نرخ 45 هزار تومان در جریان است.

قیمت هر برگه اوراق چند؟

بر اساس آنچه در یک ماه اخیر در خصوص معاملات اوراق تسهیلات مسکن در سایت فرابورس ایران آمده است هر برگه تسهیلات مسکن صادره در مهرماه سال گذشته (تسه ۹۶۰۷) با ارزش ۵۶ هزار و ۴۰۰ تومان در ارزان‌ترین قیمت و در گران‌ترین قیمت نیز با نرخ ۶۰ هزار تومان به فروش می‌رسد. همچنین هر برگه تسهیلات مسکن صادره در تیر سال گذشته (۹۶۰۴) در ارزان‌ترین قیمت با نرخ ۵۷ هزار و ۸۰۰ و در گران‌ترین نرخ نیز با رقم ۵۸ هزار و ۲۵۰ تومان خرید و فروش می‌شود.

برگه‌های تسهیلات مسکن صادره در اردیبهشت امسال (همراه روند جاری معامله کنید ۹۷۰۲) در ارقام ۵۸ هزار و ۶۰۰ تا ۵۹ هزار و ۹۰۰ تومان در نوسان است؛ اما این نوسان برای برگه‌های تسهیلات مسکن صادره در خرداد امسال (تسه ۹۷۰۳) بین ارقام ۵۹ تا ۶۱ هزار تومان به ثبت رسیده است.

از دیگر اوراقی که در بازه ۵۸ تا ۶۰ هزار تومان خرید و فروش می‌شوند، هر برگه امتیاز حق تقدم تسهیلات مسکن صادره در مرداد ۹۷ (تسه ۹۷۰۵) است که در ارزان‌ترین معامله دیروز به نرخ ۵۸ هزار تومان و در گران‌ترین معامله به ارزش هر برگه ۶۰ هزار و ۹۰۰ تومان به فروش رسید. اوراق تسهیلات مهرماه امسال (تسه ۹۷۰۷) نیز در حال حاضر کمتر از ۶۰ هزار تومان بوده و ۵۹ هزار و ۵۰۰ تومان خریدوفروش می‌شود.

دلایل کاهش قیمت اوراق مسکن

سهراب دل انگیزان، عضو هیئت‌علمی گروه اقتصاد دانشگاه رازی کرمانشاه با بیان اینکه علت ریزش قیمت اوراق تسهیلات خرید ناشی از رویکرد منطقی متقاضیان مسکن است، گفت: افزایش قیمت مسکن کاهش تعداد معاملات و کاهش اقبال استفاده از تسهیلات مسکن باعث شده قیمت اوراق کاهش پیدا کند.

وی گفت: اگرچه به اعتقاد همه کارشناسان مسکن ارائه این اوراق در فرابورس کاملا اشتباه بوده و دریافت وام از طریق این اوراق را به چالش کشانده است.

دل انگیزان در خصوص انحراف تسهیلات مسکن از مقصد نهایی خود گفت: به‌طورکلی تسهیلات مسکن از جمله وام اوراق دار در کلان‌شهرها به ‌اندازه‌ای ماهیت درونی و ساختاری‌شان موفق نبوده‌اند. چرا که بیشتر تسهیلات با چند چالش اقساط سنگین، هزینه اولیه برای دریافت اوراق، ضمانت‌های متعدد و همچنین سودهای واقعی 22 درصدی روبرو بوده و متأسفانه دریافتی متقاضی بعد از گذر از این 4 خوان به علت عدم ثبات قیمت مسکن کاملاً ناکارآمد است.

این استاد دانشگاه بابیان اینکه از ابتدای سال جاری تعداد معاملات به‌شدت کاهش‌یافته است، گفت: بر اساس آمارها هرماه تعداد معاملات خرید و فروش و حتی رهن و اجاره به شکل میانگین 20 درصد نسبت به سال 96 کاهش داشته است، و این مورد باعث شده خرید و فروش اوراق نیز روند کاهشی داشته باشد.

دل انگیزان گفت: دلیل منطقی کاهش معاملات ناشی از 4 عامل اصلی یعنی افزایش قیمت مسکن به دلیل افزایش تورم عمومی و بی‌ثباتی اقتصادی و عدم اطمینان مصرف‌کنندگان و فروشندگان واقعی به آینده دو عامل فرعی یعنی رقابتی شدن بازار عرضه اوراق تسهیلات مسکن و تزریق به‌موقع اوراق در بازار است.

وی بابیان اینکه افزایش قیمت مسکن دودستگی بزرگی در بازار تقاضا ایجاد کرده است، گفت: از یک طرف عدم اثرگذاری و پوشش دهی تسهیلات مسکن از محل اوراق تا کمتر از ۲۰ درصد ارزش ملک باعث شده قشر کم‌درآمد جامعه بازار اوراق را رها کنند و از طرف دیگر عمده خریداران آپارتمان، سفته‌بازها و سرمایه‌گذاران درشت مقیاس بوده‌اند که از نقدینگی کافی برای خرید ملک برخوردار بوده و بنابراین نیازی به دریافت تسهیلات نداشته‌اند.

این استاد دانشگاه در خصوص اثرگذاری عدم اطمینان مردم به آینده اقتصادی کشور گفت: این نااطمینانی اثر بسیار ناگواری بر بازار مسکن گذاشته است، چرا که مصرف‌کنندگان و فروشندگان واقعی عرصه بازار مسکن را تا زمان ثبات اقتصادی ترک کرده‌اند.

دل انگیزان در خصوص اثر شکست انحصار عرضه اوراق بر کاهش قیمت‌ها گفت: حدود 7 ماه پیش انحصار درفروش اوراق تسهیلات خرید مسکن با ورود یک بانک دولتی (بانک ملی) دیگر به این عرصه شکسته شد. تا پیش ‌از این، بانک مسکن انحصار عرضه اوراق تسهیلات بدون سپرده خرید مسکن در بازار را در اختیار داشت. اثر شکست انحصار باعث شده این دو بانک از روش‌های مختلف برای پایین نگه‌داشتن سطح قیمت اوراق استفاده کنند.

این استاد دانشگاه در خصوص تزریق (عرضه) به‌موقع حجم قابل‌توجهی اوراق تسهیلات در بازار در نهایت گفت: عمده عرضه‌کننده اوراق، شرکت‌های زیرمجموعه بانک‌ها هستند که در حساب ممتاز بانک مسکن سپرده‌گذاری کرده‌اند.

به نظر می‌رسد، امسال عرضه به‌موقع اوراق مسکن، اجازه افزایش شدید قیمت اوراق را گرفته است. البته میزان عرضه به‌گونه‌ای تنظیم می‌شود که سود واقعی حاصل از سپرده‌گذاری در حساب ممتاز برای سپرده‌گذاران در سطح مطلوب تضمین شود. این نرخ در حال حاضر بیشتر از 15 درصد است. دو سال پیش، این نرخ از 20درصد هم تجاوز کرده بود.

زیان‌های افزایش قیمت مسکن بر مصرف‌کنندگان

در همین رابطه، پرویز کاکائی رئیس یکی از شعبه‌های بانک ملی با بیان اینکه هیچ‌کس منکر اثرگذاری اوراق تسهیلات در خانه‌دار شدن متقاضیان کم‌درآمد طی سال‌های اخیر نبوده است، گفت: اما این اثرگذاری با افزایش قیمت مسکن به کمتر از 20 درصد رسیده است و هم‌اکنون تسهیلات کنونی تنها جوابگوی 20درصد از قیمت کل مسکن در کلان‌شهرها است.

وی بابیان اینکه بانک ملی بعد از سال‌ها با ایده ایجاد رقابت در بازار اوراق وارد ارائه اوراق‌شده بود، گفت: مدت‌ها بود که بانک مسکن به‌صورت انحصاری اوراق حق تقدم را با نماد تسه عرضه می‌کند، اما از بهمن سال 96 بانک ملی به دومین عرضه‌کننده این اوراق تبدیل شد. این اوراق با عنوان تملی از بسیاری جهات شبیه اوراق بانک مسکن است.

مثلا نرخ سود وام از این محل 17.5 درصد و دوره بازپرداخت همراه روند جاری معامله کنید 12 ساله است. با هر برگه هم می‌توان 500 هزار تومان وام گرفت. اما دو وام مذکور، تفاوت‌هایی با هم دارند. تفاوت آن در میزان ارائه تسهیلات و جعاله است. رقم دریافتی دو مورد ذکرشده در بانک مسکن اندکی بیشتر از بانک ملی است. مثلا در تهران با استفاده از تسه، شما به‌صورت انفرادی می‌توانید تا 90 میلیون تومان (140 میلیون تومان برای زوجین) وام بگیرید.

اما در طرح بانک ملی، سقف تسهیلات در تهران 70 میلیون تومان (110 میلیون تومان برای زوجین) است. هر دو بانک همراه با وام از محل حق تقدم، وام جعاله هم پرداخت می‌کنند که سقف این وام در بانک مسکن 20 و در بانک ملی 10 میلیون تومان است. اما مهم‌ترین تفاوت اوراق دو بانک در آن است که بانک ملی (اوراق تملی)، در مورد سن بنای خریداری‌شده با اوراق محدودیتی وضع نکرده است. درحالی‌که با استفاده از تسهیلات بانک مسکن، فقط بناهای با سن 20 سال و کمتر قابلیت خرید دارد.

به اعتقاد این کارشناس اقتصادی سه عامل افزایش قیمت مسکن، ایجاد رقابت بین بانک ملی و مسکن و همچنین بلوکه شدن اوراق توسط فروشندگان دلایل اصلی کاهش قیمت اوراق و دلایل اصلی افزایش قیمت مسکن و تاثیر آن بر حجم معاملات اوراق شامل، بازگشت تحریم‌ها، عدم ثبات اقتصادی، افزایش تورم عمومی و ترس از آینده است.

کاکایی بابیان اینکه اگر وضعیت مسکن دچار التهاب نمی‌شد، اوراق تسهیلات می‌توانست همراه روند جاری معامله کنید جوابگوی بخشی از بازار تقاضا باشد، گفت: به‌طورکلی تملی برای ایجاد رقابت با تسه وارد بازار مسکن شد، اما متاسفانه با افزایش غیرمتعارف بازار مسکن معاملات این اوراق با کاهش چشمگیری روبرو شد. این در حالی است که در اقتصاد سالم بین عرضه و تقاضا رابطه مستقیمی وجود دارد و همواره کاهش تقاضا تعدیل قیمت‌ها را به دنبال دارد؛ اما رشد قیمت مسکن فراتر از حجم تقاضا نشان داد که ما در قضیه مسکن با سیستم سالم روبرو نیستم.

کاکایی بابیان اینکه افزایش قیمت مسکن و کاهش حجم دریافت اوراق حق تقدم از ابتدای سال جاری به هر دو بخش ارائه‌دهندگان تسهیلات و تقاضای مصرفی تنش وارد کرده است،‌ اظهار کرد: با توجه به روند صعودی قیمت مسکن، به نظر می‌رسد روزهای سختی در بخش اوراق حق تقدم در انتظار این دو بانک به‌خصوص مسکن به‌عنوان مبدع این طرح به لحاظ تامین منابع برای پرداخت تسهیلات با سود 17.5 درصد خواهد بود. اتفاقی که احتمالا بیش‌ازپیش این بانک را در تنگنای مالی قرار می‌دهد و آخر کار شاید برخی برنامه‌های پرداخت تسهیلات را تحت تأثیر قرار دهد.

کاکایی در خصوص ضرر زیان متقاضیان مصرفی گفت: با توجه به کاهش تقاضا، دارندگان این برگه‌ها نیز کمتر به عرضه اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن در بازار سرمایه روی آورده‌اند تا شاهد کاهش بیش‌ازپیش نرخ این اوراق نباشند.

ضمن اینکه با توجه به کاهش مجدد ساخت‌وساز که در ماه‌های گذشته هم‌زمان با بازگشت رونق به بازار مسکن، میزان تقاضای پروانه ساختمانی نیز افزایش‌یافته بود، در حال حاضر شاهد کم شدن تقاضای خرید انبوه برگه‌های تسهیلات مسکن از سوی سازندگان و انبوه‌سازان در بازار سرمایه هستیم که این موضوع در کاهش حجم معاملات نیز مؤثر است.

معنای اوراق تسهیلات

در همین راستا زاهدی، کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه در ابتدای امر باید مسئولان پاسخ دهند ارائه اوراق تسهیلات برای دریافت وام در کشوری که میزان تسهیلات و بازگشت آن به‌نظام بانکی از فرمول غیرمنصفانه برخوردار است، چه معنایی می‌تواند داشته باشد گفت: به‌طور حتم دستان سیاه و نظام بانکی طلب کارانه تاکنون مانع حذف اوراق از چرخه وام شده است.

زاهدی افزود: زمان آن رسیده است که مسئولان پاسخ دهند چرا باید در قبال دریافت تسهیلاتی که متقاضی چند برابر آن را باید طی چند سال به بانک برگردانند، پیش هزینه (مراد دریافت اوراق حق تقدم است) نیز پرداخت کند.

وی بابیان اینکه قیمت 44 هزارتومانی برای تملی و قیمت 54 تا 60 هزارتومانی برای تسه ارقام غیرمنصفانه ای است، گفت: فرآیند طولانی، ضمانت کارمند رسمی و عدم پاسخ‌گویی تسهیلات دریافتی با قیمت‌های حاضر مسکن نیاز به‌پیش ضربه یعنی تحمیل مبالغ هنگفت به تقاضای مصرفی ندارد.

وی درنهایت گفت: اوراق حق تقدم در بسیاری از کشورها به طریق حاضر معنا و مفهومی ندارد و این اوراق همانند اخذ پول مفت از مصرف‌کنندگان واقعی تسهیلات است و همه این موارد باعث شده بازار مسکن هر ساله دچار افزایش قیمت‌ها شود. بنابراین نیاز است، بازار اوراق تسهیلات که تنها به سود مالک و بانک‌ها است از سیستم ارائه تسهیلات جمع‌آوری شود، هرچند که این وام طی سال‌های اخیر توانسته برخی از متقاضیان را خانه‌دار کند اما اخذ این هزینه برای این اوراق برای متقاضیان بار روانی مطلوبی ندارد.

برندگان اوراق تسهیلات

مصطفی قلی‌خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک با بیان اینکه قیمت اوراق باید با استفاده از تدابیری کاهش پیدا کند، گفت: در حال حاضر، میزان سود تسهیلات به ‌اندازه کافی برای بخشی از بازار تقاضای مصرفی کمرشکن است و متقاضیان به ازای دریافت وام باید 120 درصد سود به بانک برگردانند.

وی گفت: اگرچه بسیاری از شهروندان با همین روش صاحب‌خانه شده‌اند، اما برنده نهایی بانک‌ها و صاحب‌خانه‌ها هستند. در حال حاضر، هزینه دریافت تسهیلات اوراق 90 میلیون تومانی با محاسبه سود وام و نیز بهایی که برای خرید اوراق پرداخت می‌شود برای افرادی که قصد صاحب‌خانه شدن دارند به 200 میلیون تومان می‌رسد که این رقم بسیار بالا و دور از انصاف است.

خسروی در نهایت گفت: میزان تسهیلات خرید مسکن در ایران کم و سود آن بالا است، در حالی‌ که در سایر کشورها 80 درصد قیمت واقعی ملک به خریداران تسهیلات پرداخت می‌شود.

روند افزایشی طلا ازسرگرفته شد

قیمت طلا در معاملات روز دوشنبه بازار جهانی تحت تاثیر تنش‌های ژئوپلتیکی و عملکرد ضعیف بازارهای مالی که از تقاضا برای فلز ارزشمند پشتیبانی کرد افزایش یافت اما دلار قوی‌تر رشد قیمت‌ها را محدود کرد.

به گزارش «کالاخبر»، هر اونس طلا برای تحویل فوری در معاملات روز جاری بازار سنگاپور ۰.۲ درصد افزایش یافت و به ۱۴۲۷ دلار و ۲۶ سنت رسید. این فلز در معاملات روز جمعه تا مرز ۱۴۵۲ دلار و ۶۰ سنت صعود کرده بود که بالاترین قیمت از ماه مه سال ۲۰۱۳ بود اما در پایان معاملات با ۱.۵ درصد کاهش بسته شد .

در بازار معاملات آتی آمریکا هر اونس طلا با ۰.۱ درصد افزایش، به ۱۴۲۸ دلار و ۵۰ سنت رسید .

به گفته برایان لاین، مدیرکل شرکت "گلد سیلور سنترال"، تحولات اخیر خاورمیانه و همچنین افت ارزش معاملات سهام و دورنمای کاهش نرخ‌های بهره از سوی بانک مرکزی آمریکا، از قیمت طلا پشتیبانی کرده است اما سرمایه‌ گذاران نگران دلار قوی‌تر هستند .

شاخص‌های سهام بازار آسیا در معاملات روز دوشنبه که سرمایه‌ گذاران انتظارات برای کاهش چشمگیر نرخ‌های بهره از سوی بانک مرکزی آمریکا را تعدیل کردند با کاهش روبه‌رو شدند .

بر اساس گزارش رویترز، احتمال کاهش اندک نرخ‌های بهره از سوی بانک مرکزی آمریکا باعث شد ارزش دلار رشد کند و طلا را برای خریداران غیرآمریکایی گران‌تر کند .

روزنامه وال استریت ژورنال گزارش کرده که بانک مرکزی آمریکا در نشست ماه جاری خود احتمالا نرخ‌های بهره را به میزان ۲۵ واحد کاهش خواهد داد و ممکن است با توجه به وضعیت رشد اقتصاد جهانی و ابهامات تجاری نرخ‌های بهره را در آینده کاهش بیشتری دهد .

موجودی طلای صندوق "اس پی دی آر گلدتراست" که بزرگترین صندوق سرمایه‌ گذاری تحت پشتوانه طلا در جهان است، روز جمعه ۰.۷۲ درصد رشد کرده و به ۸۲۰.۴۹ تن رسیده بود .

در بازار سایر فلزات ارزشمند، هر اونس نقره برای تحویل فوری ۰.۷ درصد افزایش یافت و به ۱۶ دلار و ۳۲ سنت رسید. هر اونس پلاتین برای تحویل فوری ۰.۶ درصد افزایش یافت و ۸۴۸ دلار و ۸۸ سنت معامله شد. هر اونس پالادیم برای تحویل فوری با ۱.۴ درصد افزایش، به ۱۵۱۱ دلار و ۸۴ سنت رسید.